马光远最新谈房价：2020年房地产市场将变天房价走势新动态

　　马光远最新谈房价：2020年房地产市场将变天 房价走势新动态。北京推出史上最严的调控政策至今已经一周年之际，包括北京在内的一线城市与“3.17”之前比，可谓冰火两重天。以北京市场为例，“3.17”调控不仅让成交量大幅度下滑，二手房的成交量又高峰的一季度6万多套下滑至今年一季度的29044套;中原地产的数据显示，北京新建商品房住宅类合计调控后一年签约23388套，同比下调幅度达48.7%，刷新了历史最低记录。别墅类物业成交在317之后签约4137套，跌幅52.7%。跌幅最大的是商住类。
　　二手房价格也出现了明显的下滑，到今年一季度，二手房的价格已经连续9个月下滑。根据机构的统计，今年一季度北京二手住宅成交均价为53369元/平米，环比去年四季度下跌了3.6%，同比去年一季度则下跌了12%，与去年房价峰值时的二季度相比，房价跌幅更是达到了14.7%。可以说，除了个别稀缺的高端楼盘，北京二手房价格出现了普跌的行情，平均价格基本回到了2020年年底。
　　2020年房地产市场将变天。我特别强调，一线城市、2020年的热点城市以及环北京地带将是最危险的领域，认为2020年一线城市的房价将出现下跌。在“3.17”调控政策后，我第一时间给予解读，认为“3.17”新政不仅仅是史上最为严厉的调控政策，更意味着，房地产上半场的正式结束。不管有没有“3.17”新政，房地产市场在经历20年的告诉增长之后，在三个方面面临前所未有的变局：
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　　一是房地产市场的基本面发生巨大变化。从1998年房地产市场化改革以来，中国用了差不多20年的时间，实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变，这是一个非常了不起的成就。在基本居住需求及商业地产基本满足的情况下，房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题;
　　二是房地产的政策定位发生了剧烈的变化，房地产从稳增长的工具被定位为民生和居住。房地产政策正面临颠覆性的变化。房地产政策从经济政策为主回归到民生和社会政策为主。这意味着，中国将真正构建起以民生和居住为要义的房地产社会政策体系;
　　三是在大量的城市进入“二手房”时代后，房地产的价值链正在发生巨大的变化，面对一个存量房的市场，和过去短缺下的新房市场比，一定会发生颠覆性的洗牌。产业链的各个主体都面临着重新寻找赚钱的机会的问题。无论是从卖房回到租房，还是利用人工智能、物联网、大数据带来的房地产行业的变化再造价值链。总之，仅仅靠卖房赚钱的时代基本结束。
　　对于我所言的“变天”，一些思维肤浅者总是将我说的“房地产变天”简单理解化为房地产造福的时代结束，或者，房价要大跌，甚至房地产要崩盘。我在很多文章中特别强调，我从来没有讲我说的“变天”指房价要大跌或者房地产要崩盘。就经济学理论而言，资产价格什么时候崩盘，经济学理论对此没有任何预判能力。
　　我绝不会像某些专注唱空房地产市场10多年的人士，预测什么崩盘这些上帝都不知道的事。我在多篇文章中也不断告诫大家，对资产价格要有敬畏之心，不要拿自己的收入或者自己的那点肤浅的认识看待资产价格的变化。价格的高低是相对的，和预期及市场周期紧密相关。不要拿情绪和自己的一厢情愿或者自己的可怜的收入作为真理标准。我在这里再总结几点：
　　第一，没有只涨不跌的房价。在中国房价的认知误区里，典型的误区之一就是北京、上海等一线城市的房价永远不会降。记住，人类商品经济上千年，从来没有只涨不降的价格。房价也不例外。在1998年房地产市场化以来，北上广深的房价起码跌过三次!不要把短期走势和长期趋势混为一谈。

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