胡景晖谈房价:房价下跌成定局

　　胡景晖谈房价:房价下跌成定局！
　　导读：中国房地产行业风云变幻，在政策调控基调下，整个行业以及其上下游产业也面临着一次洗涤和整合。对于习惯了之前顺风顺水发展势头的地产从业人来讲，2011年是或许是个印象深刻的一年。行业降温，发展空间压缩，他们是如何度过这2011年呢？每一个心里有装着对行业、对调控对自己的看法。
　　从“砸售楼处”到“地方官员进京诉苦”再到“中央表态继续严格执行调控不放松”，再到“上海市长韩正率先表态积极响应中央的调控精神”，这一些列事件让我印象十分深刻，大家应该不难看出这其中的来龙去脉。也不难看出，管理层对此次楼市宏观调控的决心和信心。
　　希望仍在期待政府救市、放松楼市宏观调控的市场各方，放弃不切实际的幻想，目前应该仔细思考的是在调控原则和方向不变的前提下如何调整销售策略和发展战略。面对严厉的楼市宏观调控，以及成交量的大幅下滑，大型品牌房地产开发企业和大型品牌房地产经纪机构还是表现非常不错的。
　　中介企业倒闭现象目前还并不多见，真正称得上倒闭的通常是只有一家门店的家庭作坊式的中介公司。但是，应当注意到对二手中介行业来说，旺季开店抢占市场、淡季关店降低成本，原本就是正常的经营策略。目前的市场环境，对大中型中介机构来说，只能称之为困难，尚未成为灾难。
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　　房地产调控是非常必要的，一方面遏制了房价的快速上涨，另一方面，也给房地产市场的结构调整争取了时间。但是，用行政手段暂时的对房地产市场进行冷冻，并不是根治房价过快上涨的长久之际。我们还是应该进行一些制度性的变革和创新，加大保障性住房供应，进行税制改革，加大房产持有环节成本等。
　　经过严厉的调控，房价拐点已经显现，严格的限购政策在打击购买客的同时，也误伤了大量以自住为目的的刚需购房者，这是我们所不希望看到的。在明年楼市宏观调控大方向不变的前提下，政策有可能会出现微调，自住型购房者的购房需求应当得到保护。
　　房价下跌已成定局，目前的房价与今年最高点时相比已经出现了10%左右的下跌，明年房价还将继续回落。二手房市场，随着部分业主降价意愿越来越浓，房价肯定会出现进一步回落，房价的回落，已经唤醒了部分潜在的购房需求，成交有望逐步回暖。目前执行的限购、限贷的大的楼市宏观调控的整体基调不会有大的改变，但是在具体执行细则上或将有小幅微调。一手市场，开发商在资金链趋于紧张的压力下，降价压力越来越大，会有更多一手项目价格会出现一定幅度下调。二手市场，随着房价的继续回落，以及楼市调控政策的微调，购房需求有望回暖。
　　公租房作为一种新的住房保障形式，被寄予很大期望，但是公租房的数量远远低于每年租赁需求量的增长，所以寄希望于公租房平抑房价为时过早；此外，现在人们的消费心理仍然是买房胜过租房，所以人们的消费习惯还有待进一步转变。在公租房的筹资、以及后期运营管理上还面临诸多难题。所以，楼市调控的成败还是在于各方面制度的变革，而不是仅仅寄希望于公租房或保障房。