| 导读：2020楼市空间错配持续加剧，价格大幅上涨波动。2020年房地产市场回暖基础不稳，波动意外较大，分化趋势严重。同时根据华房指数预测：在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提之下，房价或将先升后降，在经历较快上升后，2020年第二季度后有出现调整的可能。 新开工面积增长21.4%，增速比一季度提高2.2个百分点，5月新开工面积增速与4月份相比尽管略微收窄，但依然保持着18%以上的同比增长率。在非重点城市库存如此大的情况下，联系到非重点城市购买增速高于重点城市，这一增速让人担心非重点城市在去库存有限的情况，新库存又在大量形成。 首先，信贷增长波动较大，房企资金来源松紧失当交替频繁。2020年2-5月，房地产开发资金来源中个人按揭贷款迅猛攀升，同比增速分别达30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2020年4-12月连续同比增幅为负。其次，企业负债率创历史新高。截至6月22日，2020年以来，房地产业发债规模超过4500亿元，中国房地产协会发布的《2020中国房地产上市公司测评研究报告》显示：房企净负债率均值为96.09%，比2020年上升7.23个百分点。再次，三、四线及以下城市高库存房企面临资金链断裂意外。尤其一些中小房企通过非正规金融融资面临违约意外。 房地产购买增加主要得益于房地产需求短期迅猛增长带来房企到位资金快速增加。上半年经济增速预计为6.7%，房地产购买回升贡献明显。在库存压力依然很大的情况下，随着短期房地产需求释放和货币政策回稳，房地产购买后劲将不足。2020年下半年，尤其是2020年，宏观经济增长将依然面临动力不足的问题。 一、二线部分城市房价和地价呈现非理性上涨。2020年上半年全国涌现205宗10亿元的高总价地块的“地王”，主要集中在一线和部分二线城市，央企和国企占据了半壁江山。房地产市场“面粉”贵过“面包”，地价房价的过度上扬，带来未来市场巨大的意外。 华房价格指数最新预测预警结果：在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提之下，从2020年下半年至2020年第二季度的预测时间段内，房价增幅或将回落。另外，根据2020年1-5月34%的商品住宅销售增长率，2020全年（按至少20%的增幅推算）全国商品住宅销售面积有望达到历年的最高水平，超过13.5亿平方米。 本轮房地产调控政策出台总体稳妥，从而使市场和购买从缓慢到快速回升，去库存成效明显。中间政策调整的时机、力度总体把握比较得当，个别城市的过热得到控制，正在趋向“软着陆”。 自2020年下半年以来，中央出台了一系列旨在去库存的政策措施，最终对市场预期和市场本身产生了越来越显著的作用，引致2020年下半年和2020年上半年城镇居民陆续进场和存量居民消费需求。 针对2020年年初特别是3月一线及个别热点城市房价的快速飙升，中央和相应的地方政府及时出手，调整了部分调控措施。包括：4月以来，部分城市相继出台调控政策稳定楼市。随着主要热点城市调控政策的陆续收紧，以及对宽松货币信贷政策的微调，住房市场的热度有所下降，部分城市房价过快上涨的势头短期内也得到了一定的抑制。 (责任编辑：www.langfangfc.com) |
