2020年房地产高压政策持续下去的话中小型会走向高峰！

　　今年5月，我国住房市场进入了干热时期，房地产政策的高压力继续存在。住房和建设部在10天内两次重申房地产调控，强调资本管制和市场调控。

　　在最近采访的12个重点城市中，有9个城市引入了各种各样的监管措施。据中原房地产研究中心发布的统计数据显示，今年上半年已出台130多项房地产调控措施。

　　由于高压政策加大了财政压力，房地产收购步伐放缓，两手融资现象加剧。根据的数据，今年前4个月，中国房地产公司筹集的海外资金达到233.2亿美元，比去年同期增长了107%。与此同时，截至5月底，市场上有22家房地产公司，拥有超过100亿元的土地。

　　在严格监管的大棒下，领先的房地产企业正在加快市场布局，争夺行业领先地位。

　　融资困难，资金偿还缓慢

　　销售提现和市场融资一直是房地产企业的主要资金来源。目前，这两个渠道都直接被资本链中一些住房企业的调控和收缩所收紧。

　　自2020年初以来，房地产行业一直受到严格监管。银行业监督管理委员会(银监会)在1月份发布的通知进一步深化银行业市场的监管混乱,等一系列文件,明确提及改造违反相关房地产业政策的行为,包括房地产企业直接或变相支付收购土地的成本提供各种各样的表内外融资等违反宏观调控政策,影子银行和跨金融产品的意外被列为重点。

　　这一轮融资环境紧盯着再融资债务和银行贷款的控制，是房地产企业最重要的融资渠道。同时,“四”的资本并不完整,不能完全代替非法融资的商业房地产开发项目,所有直接或变相支付购买土地成本为企业,提供各种各样的表内外融资行为是关键的规定,等等。

　　银行发展贷款、信托融资、债务股权融资、表内外各种融资方式、私募股权基金等融资方式相继收紧，房地产业融资形势日趋严峻。

　　据国家统计局5月1日发布的数据显示，今年前4个月，中国经济增速仅为2.1%，企业、购买必须保持在较低水平，其中，国内贷款增速和个人抵押贷款增速均为负值。因此，一些住房公司曾经的“十瓶三盖”扩张模式被封锁。

　　“在国内金融去杠杆化和房地产信贷目标收紧的背景下，一些房地产公司无法用新的贷款偿还旧债。”住房和建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉《中国新闻周刊》。

　　国内融资环境不利，大型住宅企业正在迅速放眼海外。“移居海外也要付出代价。海外融资成本远低于国内融资成本(从15%至20%不等)。海外融资成本过去约为6%。

　　据国家发展和改革委员会透露，根据信息披露和中国、万科、华远地产、金科集团、首批购房者、海控、高力地产、徐汇集团等企业发行债券进行备案登记。但随后，国家发改委、财政部联合发布了关于完善市场约束机制的相关规定，严格防范外债意外和地方债务通知意外，要求化解外债意外和地方债务意外。很快，外管局还表示将加强对重点领域和行业外债的管理。除特殊规定外，房地产企业和地方政府融资平台不得借外债。

　　这就意味着，海外债券发行也将受到住房企业和城市购买平台的限制，使它们更难筹集资金。

　　在资金困难的情况下，资产证券化(ABS)被一些房地产公司用作救命稻草，今年迄今已发行近800亿元人民币，是一次井喷。对此，首席房地产证券分析师陈在接受《中国新闻周刊》采访时表示，资产证券化不能直接作为一种融资工具，其管理意义更大。

　　“公司可以利用资产证券化来重振其资产，以获得更多关注，以改善其生产和运营。”陈德铭在接受《中国新闻周刊》采访时表示:“现在这些企业的核心目标是重振资产证券化的存量，有效降低实体经济的融资成本，但在融资总量上所占的比例很小。”

　　在销售回收期方面，住房企业回收期也有所延长。目前，许多热门城市已经实施了限购、销售和贷款的“四限”政策。个人住房贷款审查更加严格，贷款时间延长。“通过这种方式，从开发商销售渠道提取资金的速度将被推迟，”顾先生说。

　　在日益严峻的环境下，房地产业的资本链开始收紧。它影响着从供应到消费的方方面面。特别是对于一二线城市的住房企业而言，土地征用和经营成本较高，资金短缺的影响和意外很大。中国房地产协会会长胡志基告诉《中国新闻周刊》。

　　高负债的真理

　　在严格的监管环境下，房地产企业的财务状况也受到了密切关注，房地产行业持续高负债率已成为市场关注的焦点。万得数据显示，截至2020年一季度末，已有136家a股上市企业负债总额超过6.58万亿元，企业整体负债率高达79.42%，处于2005年以来的最高水平。其中，负债率在70%以上的企业占近一半，负债率在80%以上的企业近40家。

　　据申万鸿源统计，2020年房地产行业债务总额为1949亿元，其中3 - 4个季度见顶，下一个2020年到期的金额更大，每增加1000亿元以上。

　　“多数房地产公司的债务比率在2020年有所上升，因为土地购买同比增长50%，房地产购买增长10%。”一方面，在上一轮房地产热潮过后，土地价格飙升。另一方面，在房地产去杠杆化的政策环境下，房地产企业的贷款减少，收入减少。因此，国际收支平衡扩大，债务比率自然增加。

　　在高负债的压力下，一些房地产公司违约的意外已经引起了交易员的警觉。继今年恒盛地产违约事件爆发后，由于资金链问题，近日天芳集团、华夏幸福、陆尚地产等上市公司受到了交易所的质疑。中国领先的房地产公司万科集团(Vanke group)因网上传言其债务超过1万亿元而被推到了舆论的风口浪尖。

　　脸是超高负债的信息，万科内部一名工作人员在王微向《中国新闻周刊》解释说，由于国内企业要实行预售制度，销售给客户的是债务。要衡量房地产企业的财务状况，需要扣除预付款。否则，销售越好，房地产企业的债务就可能越高。