稳健派的禹洲地产 今年订下千亿目标

　　2020年禹洲地产于业绩方面的良好发挥确实意味其可跨上更高一级台阶——2020年，禹洲地产合约销售232.06亿元，按年上升65.54%;总收入136.72亿元，按年上升31.77%。但在业绩会现场及业绩会之后，禹洲地产董事局主席林龙安言语之中所透出的对规模的渴求，确比以往“浓烈”几许。

　　林龙安说：“你得有发言权，(销售)达到一定量，你的发言权会加大一点。”这与以往更爱谈“稳健”二字的他显得略微不同。
 

　　禹洲地产提千亿

　　3月22日，西装革履的林龙安携执行总裁蔡明辉、财务总监许进业出现在禹洲地产2020年业绩会现场。

　　整场业绩会上，林龙安表情轻松，看起来甚为愉悦，甚至在业绩会结束之时，倏地站起身对准备收拾离场的媒体发起邀请：“谢谢大家关注禹洲，请大家到上海(楼盘)、到厦门(楼盘)看看禹洲，金砖国家会议今年在厦门召开，所以厦门现在打扮得很漂亮，更加漂亮!”

　　其表露出的喜悦情感显然与禹洲地产2020年业绩有关。观点地产新媒体查询，2020年，禹洲地产合约销售额232.06亿元，按年上升65.54%，总收入136.72亿元，按年上升31.77%，毛比例创新高，达到36.27%。

　　此外，其利润按年上升25.19%至20.88亿元;股东应占核心利润为20.47亿元，按年上升26.37%。

　　在此成绩之下，林龙安早前于1月将禹洲地产2020年目标定为280亿，而在2020年业绩公告中，这个目标被提升至300亿。

　　提升目标的理由是，2020年禹洲地产有还算不错的开局。林龙安在业绩会中称：“(2020年)第一季度远远超过我们原来的预期，禹洲在第一季度的销售计划其实是65亿左右，现在可以冲上100亿!”

　　不过，300亿的数字仍然让外界认为禹洲地产略微保守，因为2020年其销售规模已同比涨近66%，300亿的目标仅比2020年销售额增长29%。

　　对此，林龙安在业绩会之后对包括观点地产新媒体在内的几家媒体坦言：“原计划是今年300亿，当然我们也期望再增加一点，根据销售情况年中的时候可能会再做调整。”

　　值得注意的是，2020年，千亿房企阵容加大，增至12家，这似乎令林龙安有所压力，“很多地产商说要破千亿，其实禹洲的五年计划也要破千亿”，他还直言，“你得有发言权，(销售)达到一定量，你的发言权会加大一点。”

　　尽管依旧在提“稳健”，但此番言语中可看出，林龙安对规模的渴求确比以往“浓烈”几许。

　　林龙安的规模三部曲

　　实际上，对于追求规模的略微急切感已经表现在禹洲地产的2020年计划之中——增加拿地金额、加大合作力度以及布局更多区域，无不是基于规模之下做出的决策。

　　在业绩会中，林龙安就表示，2020年禹洲地产的土地预算不会低于150亿，“准确地讲，应该在150亿到200亿之间”，这里所指的拿地金额是指权益金额。

　　在2020年，禹洲地产的拿地积极性就已经比前三年要强许多。据观点地产新媒体查询，2020、2020及2020年，禹洲地产的拿地宗数分别为7、6、8宗，拿地金额分别为69.12亿、53.82亿及86.20亿;2020年，禹洲地产拿地数量不再为个位数，上升到14宗，拿地金额为168.89亿。

　　在此值得一提的是，2020年中，禹洲地产于合肥(楼盘)还有连抢三地，三地均破地块价格记录的表现。

　　而以林龙安所言，显然其2020年的拿地步调依旧保持2020年的节奏。林龙安还提到，禹洲地产判断今年在二三季度有机会拿到便宜的地块。

　　“为什么呢?银根越紧缩机会越大，这是李嘉诚教的，金融危机时，你有现金就能收到有价值的东西。”

　　不过，比起单枪匹马地拿地，林龙安似乎越来越倾向于合作拿地。其坦言，前五大地产商，有40%、60%的业绩来自于合作项目的贡献，而禹洲地产的业绩可能85%都是自己贡献的，合作项目贡献太少。

　　“希望未来在达到1000亿规模时，禹洲地产的合作项目能占到30%，以支撑集团快速地发展及品牌的落地”。

　　他还提及，对于合作对象要求较高，希望是当地较有影响力的企业，或者土地储备比较多的企业，并且更希望自己操盘。

　　此外，虽然仍然坚持“以长三角为主、海西区为辅”，但禹洲地产也正在其他区域进行布局扩张。

　　珠三角方面，林龙安表示，禹洲的深圳(楼盘)公司已建立，团队也搭建好了，力争今年于珠三角地区有一两个项目能落地。

　　另于北京(楼盘)，林龙安称，团队也成立了，“办公地点都选好了”，会持续关注北京市场。“不过仍然不会盲目进入北京，也不一定非要往北京走，如果北京周边有好项目，禹洲会跟进。”

　　虽然对于规模比起以往更有要求，但禹洲地产也仍保持稳健派的作风，林龙安在采访中再次肯定，禹洲地产在追着规模的同时也会保持高利润高派息，既有扩大规模的决心也有保持对股东好处最大化的恒心。

　　以下为禹洲地产股份有限公司2020年全年业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：最近内地各个城市均推出楼市的调控措施，公司担不担心调控措施对今年所推出的项目有影响?

　　今年的销售目标是280亿，为什么主席在调控措施影响的情况下提高销售目标?另外针对今年内地楼市的表现公司会有何措施?

　　林龙安：调控重点主要是一线城市和热点二线城市，从目前国家的引导上来看，意图是抑制部分投机的需求，保护刚需购房者，对于过热的楼市和土地市场起到一定的降温作用。

　　禹洲地产选择的城市主要为一二线城市，当然也是调控的城市，但这些城市存在着庞大的刚需需求，而禹洲2020年销售的主要产品是90平方到130平方的产品，比例占到64%，也就是说禹洲是以刚需及首套改善型住宅为主要产品，所以相对来讲受调控的压力比较轻。

　　其实限价的影响会比限购更厉害。限价造就疯狂的购买欲望，禹洲在厦门前两个礼拜推出200套房源，半个小时就销售完;在合肥2月4号推出300套房源，一个小时内销售完毕。政府还是支撑着刚需及改善型住宅的落地，所以可以达到禹洲的销售目标。

　　今年将销售目标上调到300亿，因为第一季度远远超过我们原来的预期，第一季度禹洲的销售计划其实是65亿左右，现在预测可以冲上100亿销售，所以整一年来看，把目标调到300亿之上，应该不会有问题。

　　楼价的走势方面，今年仍以稳为主，地产业暴涨的时代早已经过去，走势现在应该是稳中有升。

　　现场提问：2020年公司拿了14宗地， 2020年会不会继续保持这种拿地节奏?2020年土地预算大概是多少?

　　另外，禹洲称在积极拓展珠三角市场，目前在进入珠三角市场方面是不是已经有所眉目?禹洲希望可以进到哪些城市?

　　林龙安：销售在300亿，那么2020年的土地预算会不低于150亿，准确地讲，应该在150亿到200亿之间。因为销售如果提升了，拿地节奏会加快。

　　2020年拿了14宗地，因为有一些是通过收购并购获取，比如在杭州(楼盘)、武汉(楼盘)的项目都是通过收购获取的。禹洲一直秉持“选择机会拿地”跟“收购并购拿地”来确保股东利益的最大化。

　　珠三角方面，禹洲的深圳公司已经建立，整个团队也搭建起来了，力争今年于珠三角地区有一两个项目能落地，我们关注的还是广州(楼盘)、深圳及周边城市的土地，周边的城市比如说东莞(楼盘)、惠州(楼盘)、珠海(楼盘)。

　　现场提问：拿地金额150亿到200亿是指权益金额吗?今年是否为拿地的好时间?

　　许进业：权益是大概150亿的基础，最主要是平衡现金流情况，拿一半销售去买地。

　　蔡明辉：今年应该是一个拿地比较好的机会，国家对楼市的调控会导致一部分的企业在资金或者开发方面遇到困难，禹洲能够发挥优势，通过收购兼并的方式以低廉价格获取土地。我们也会关注公开招拍挂市场，寻找一些适合的机会。而有这样的拿地计划，主要源自于禹洲去年及今年销售情况非常良好，今年开局情况也良好，所以有良好的销售业绩来支撑拿地。

　　现场提问：公司今年有考虑在香港投地吗?觉得香港地价怎样?还有在香港的项目有什么新的消息?

　　林龙安：因为禹洲集团在大陆的销售太强劲，已经满足集团股东的需求，所以香港项目(坚道项目)就不想卖，想自持收租。如果要卖，瞬间就能卖光，项目地段太好了。

　　而我们对香港的市场是充满信心的，香港整个市场还是比较稳健，不过，禹洲是以大陆为中心，立足长三角，强化长三角。香港只会作为补充，不会盲目拿地。

　　以下为对禹洲地产股份有限公司董事局主席林龙安先生的采访实录：

　　现场提问：禹洲2020年完成232.57亿，按年上升65.54%，那么今年300亿的目标是不是定得较为保守了?

　　林龙安：原计划是今年300亿，当然我们也期望能再增加一点，根据销售情况可能年中的时候会再做一个调整，300亿是一定要实现的目标。

　　现场提问：现在很多房企在追求规模，一些观点认为如果现在不争取把规模做大，拿更多的市场份额，可能以后更难占据市场，您怎么看这一观点?

　　林龙安：这也是禹洲一直在考虑的问题，很多地产商说要破千亿，其实禹洲的五年计划也要破千亿。但禹洲达到300、400亿销售规模时，也许其他700、800亿销售规模的开发商盈利空间还不及禹洲，禹洲仍然会秉承着稳健的财务状况，以盈利空间、股东利益最大化来保证公司实现战略布局的转移。当然像你说的，要有一定的量，因为到一定量你的发言权会加大一点。

　　现场提问：您对北京市场是怎么看的?目前禹洲在北京周边只在天津(楼盘)有住宅项目，未来禹洲在北京有何布局和计划?

　　林龙安：我们挺关注北京市场，去年北京的团队已经成立，北京的办公地点选好了，但禹洲仍然不会盲目进入北京，也不一定非要往北京走，如果北京周边有好项目，禹洲会跟进。

　　现场提问：禹洲提到过会通过收并购方式去拿地，这可能也意味着可能会让渡一些利润出去，那禹洲会怎么去平衡利润方面的问题?

　　林龙安：利润是一个企业生存的保证，股东好处的保证。当然对于一些城市的首进项目来讲，保持高盈利点是不现实的，但通过收购并购还是有机会能达到盈利的要求。

　　现场提问：禹洲利润率较高，您能不能分享一下怎么能够做到这样的利润水平?

　　林龙安：禹洲在选择城市方面有战略，主要以一线二线城市为主。2020年公司进行战略转移，董事会明确，禹洲以一线二线城市为主，三线城市中会选择一线周边的城市，其他的不再进入。

　　对城市的判断，主要看经济总量、人口流入流出以及整个城市的综合指数，包括文化、就业体系、社会保障体系等各方面。

　　禹洲能确保盈利较高也与成本管控有关。我们进入一个城市，深耕一个城市，品牌附加值之下，多项目共同运作就令盈利水平直线上升，成本直线下降。

　　另外，禹洲的产品与当地的文化、景观紧密结合，根据80、90年代甚至00后的年轻人需求研究产品也是禹洲的一大独处。

　　现场提问：持有物业、酒店、商业这块公司比例较小，在购买性物业上如此谨慎是出于什么考虑?

　　林龙安：禹洲地产对股东的承诺就是以住宅为主业，所以住宅产品在总结构中占85%，购买物业在15%左右。你商业跟办公酒店的板块，会结合禹洲的布局，在15%的比例以内发展和布局，主要集中在一线二线城市核心地段，比如厦门、上海、杭州、合肥核心地段。去年禹洲商业已突破1.3亿营业额，今年会再增加，未来的每一年都会增加，期望购买消费这块的贡献比重能达到10%。

　　现场提问：禹洲在2020年就已经提到购买物业净利润的比重希望逐步增加到公司核心利润的10%，目前的占比大概是多少?预计如果占到10%需要花多少时间?

　　林龙安：还不太多，在二点几，提升至10%应该要花5、6年时间。

　　现场提问：住宅销售比重大在遇上调控严的时期，是不是意外特别高?

　　林龙安：国家及时推动调控布局，有利于整个产业链的平稳发展，特别是有利于住宅市场的平稳发展，还有利于土地市场的平稳发展，这些方面是相辅相成的。国家的调控并不是打压刚需，而是支撑着刚需。

　　当然价格会受到政府限价的影响，禹洲目前土地储备已经到1000多万平， 60%左右在长三角，这些土地大部分是在14、15年拿的，现在已经有了一定的价差存在，那么也就确保了禹洲未来五年内存有盈利空间。

　　现场提问：合作方面禹洲对合作方有没特别的选择标准?

　　林龙安：关于合作，前五大地产商，有40%、60%的业绩是来自于合作项目的贡献，而禹洲的业绩可能85%都是自己贡献的，合作项目贡献很少。16年禹洲做战略转移，如果要达到一定的量，禹洲要能有一个长远合作空间的拓展，所以在这两年里禹洲增加了合作项目。比如说南京(楼盘)项目和弘阳合作，在上海和平安不动产合作，福州(楼盘)有一个项目和金辉集团合作，在厦门也和建发旗下的联华合作，加大合作的力度。

　　希望未来，在1000亿规模时，禹洲的合作项目能占到30%，以支撑集团快速的发展跟品牌的落地。

　　对于合作对象禹洲要求比较严格，至少要是当地较有影响力的企业，或者土地储备比较多的企业，比如弘阳在南京有20多年，金辉在福州也几十年了。

　　现场提问：合作项目中一般禹洲的股权占比会是多少?由谁来操盘?

　　林龙安：可以多元化。比如说与弘阳合作，要求轮流做东，一个盘我们操盘，一个盘他们操盘。武汉一个合作项目由禹洲控盘，占51%股权比例。当然我们是希望能操盘，能带领团队做好合作项目。

　　现在已经进入互联网时代，互联网时代就是合作共赢的时代，单枪匹马会比较辛苦。苏州(楼盘)的一个项目我们是五家房企合作，以化解意外，也避免竞价。现在已经是一个强强联合的时代，合作未来会常态化。

　　现场提问：禹洲未来在上海的整个战略布局是怎么样的?

　　林龙安：禹洲从04年进入上海，已经十几年，去年7月禹洲地产集团从厦门搬到上海，因为禹洲未来60%的业绩贡献来自长三角。上海毕竟是中国的经济中心，搬到上海令禹洲的全国性意识更强，资本的运作空间也会更强。

　　未来会谨慎布局上海，持有性物业希望在上海有所增加，住宅方面，也希望扩大和扎实，所以禹洲在这两年里于上海也获取了一些土地储备。2020年我们给上海公司的指标是差不多50亿，超过100亿其实也有可能，但我们不希望那么快突破，希望有一个稳健的销售节奏，包括土地节奏;现在在上海，禹洲的土地储备至少还有97万平，其中持有性物业占20%左右。

　　现场提问：禹洲会不会做一些创新业务，现在很多房产商会做公寓、联合办公以及特色小镇之类的，禹洲有没有考虑做这些创新业务?

　　林龙安：这些项目禹洲其实都在做，禹洲在厦门的公寓都很成功;在泉州(楼盘)就有特色小镇，销售不错。特色小镇要在一二线城市周边，太偏远的特色小镇销售会存在一定问题，所以我们不盲目，合适就跟进。

　　现场提问：2020年禹洲的融资成本已经下降到了6.08%，还会继续往下降吗?有没有一个目标?

　　林龙安：我们也期望融资成本适当再降一点，但正好碰到今年融资收紧，要降到再低，可能性感觉不大，希望能控制到5.5%到6%左右。

　　现场提问：禹洲土地成本较低，为什么禹洲会拿到可以拿到成本如此低的地块?

　　林龙安：禹洲有购买团队，有收购并购团队，他们会去做评估。我们判断今年在二三季度都有机会再拿到便宜的地块。为什么呢?银根越紧缩机会越大，这是李嘉诚教，金融危机时，你有现金就能收到有价值的东西。

　　现场提问：您怎么看房企进驻长租公寓，禹洲有没有这方面的计划?

　　林龙安：长租公寓厦门已经在做了，上海金桥也有，金桥长租公寓住着禹洲的高管，先满足员工，也会租给外面的客人，长租公寓主要是集中在一线二线城市。

　　如果限价太严格，在已经满足集团的营业额及销售盈利空间的时候，我们会把一部分产品出租。