“对于三、四线城市而言，因为三、四线城市地方政府对土地的依赖度较高，而三、四线城市房价又低，预计未来三、四线城市的债务杠杆率会有提升空间。”张宏伟表示，“预计未来不管是房价还是房贷，都会发生分化，地方城市会更加根据自身的状况来指导房地产发展。”

央行最新发布的2020年三季度 金融机构贷款投向统计报告数据显示，至2019年9月末，我国人民币房地产贷款余额31.1万亿元，同比增长22.8%，增速比上季末低1.4个百分点。其中，个人住房贷款余额 21.1 万亿元，同比增长 26.2%，增速比上季末低 4.6 个百分点。

热点城市房贷量跌价升

“这一波的房地产调控持续时间较长，对房地产贷款也产生了很大的影响。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，“一是限售限购政策让有购房资格的人减少，房产交易量下去，贷款额增速也就跟着下降；二是银行的房贷有额度，额度用完了，审批变严放款变慢，也就下去了。”

2019年9月末，我国人民币房地产贷款余额31.1万亿元，同比增长22.8%，增速比去年同期低了2.4个百分点。2020年第三季度，人民币房地产贷款余额增加1.39万亿元，新增余额比去年三季度同期减少了300亿元。

据21世纪经济报道记者计算，假设去年9月新增房贷100万，比例85折为4.165%，贷款20年利息收入近48万元，如果今年同比增速20%情况下新增贷款120万，比例上浮10%为5.39%，贷款20年利息收入76万多元，利息收入同比增多则约6成。

城市间房贷走势分化

“一线城市对政策执行力比较强，变动需求比较迫切，同时二线城市因各地实际情况不同，在政策制定和落地过程上，会出现分批次变化的特点。就目前来看，一线城市、二线城市已大体完成比例上浮的调整，出现再次大幅变动的可能性较小。”融360分析师李唯一表示，“进入四季度后额度问题将会更加明显，银行严格控制房贷增量，预期明年额度问题并不会得到大幅度缓解。

“对于三、四线城市而言，因为三、四线城市地方政府对土地的依赖度较高，而三、四线城市房价又低，预计未来三、四线城市的债务杠杆率会有提升空间。”张宏伟表示，“预计未来不管是房价还是房贷，都会发生分化，地方城市会更加根据自身的状况来指导房地产发展。”

中国地方金融研究院研究员莫开伟表示，一方面前银行房贷在信贷总额中占比依然偏高，对实体经济的挤压较大；另一方面有不少消费贷款、经营性贷款违规流入楼市。“金融监管当局不能放松对房贷的监管，银行机构自身更应端正经营理念，把支持实体经济放在更加突出的信贷经营地位。”