9月份一线城市房价环比降0.2%

同比涨幅连续12个月回落

10月23日，国家统计局发布了2019年9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。国家统计局城市司高级统计师刘建伟昨日表示，从数据可以看出，9月份一线城市房价环比持续下降，二线、三线城市环比涨幅继续回落。

初步测算，9月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同;二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

刘建伟表示，9月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用，70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看，新建商品住宅价格全部下降或持平;从同比看，涨幅均继续回落，回落幅度在1.8个百分点至8.8个百分点之间。

据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落，9月份比8月份分别回落3.5个百分点和3.8个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续10个月回落，9月份比8月份回落2.2个百分点;二手住宅价格同比涨幅连续8个月回落，9月份比8月份回落1.8个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续2个月回落，9月份比8月份分别回落1.1个百分点和0.6个百分点。

中原地产首席分析师张大伟昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，调控政策带来的一线、二线城市房价拐点首次全面出现，最近三年，15个热点城市连续2个月出现全面停涨。调控的效果有望继续影响2020年第四季度市场，未来调控政策将继续坚持因城施策。

10月23日，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，从一线、二线、三线城市的分类来看，三类城市均有继续降温的迹象，充分体现了当前各个城市楼市稳定发展的导向。尤其是一线城市已经出现了连续两个月环比下跌的态势，充分说明了当前房价下跌的信号趋于清晰，这些城市后续在整个房地产市场中扮演了“领头羊”角色，当前的降价也说明对于政策效应吸收的积极性。而其他城市包括二线和三线城市，后续房价在持续收窄的情况下，也会逐渐步入到整体小幅降价的行列之中。

54家房企发布三季报预告

近七成房企业绩预喜

截至10月23日，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计54家上市房企披露了2020年三季度业绩预告，净利润实现同比增长的企业有36家，占比接近七成，18家企业净利同比下滑，15家亏损。

值得一提的是，这54家房企几乎都是中小房企，并无销售规模千亿元量级房企，但可折射行业发展状况。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，房地产行业集中度越来越高，得益于过去两年市场库存的充足，房企今年的销售额将创下新高，或将有15家以上房企跨入“千亿元俱乐部”。不过，接下来的市场销售增速将放缓，加之资金成本的提高，房企盈利能力或走低。

近七成房企净利同比增长

从预告净利润变动幅度来看，在上述54家上市房企中，36家呈现上行趋势，占比为67%;从预告净利润下限来看，39家房企盈利，占比72%;15家亏损，占比为28%。另外，有23家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元，占比43%。

《证券日报》记者注意到，区域性龙头房企盈利能力仍较强，净利润超过10亿元的目前有5家。华侨城A净利润预计在45亿元-48亿元之间，目前暂列首位;荣盛发展净利润预计在24亿元—28亿元之间，暂列第二位;金融街净利润预计在11.6亿元-14.4亿元之间;华联控股净利润预计在10.6亿元-10.9亿元之间;滨江集团净利润预计10亿元-13亿元之间。

严跃进称，滨江集团和荣盛发展都是以地产为核心业务的企业，且杭州和京津冀区域在限购前市场表现较好，去年年底和今年一季度享受到了房价上涨带来的盈利利润，因此其区域性房企有较好的盈利表现。

有业内分析师认为，去年以来，上市房企大量发行公司债，其融资成本相对较低，企业财务费用因而降低。此外，部分房企借力于今年三、四线城市房价上涨，消化了大量库存，而这些项目当初土地获取成本都很低，一旦价格有所提升，反映到毛比例水平上，就会呈现上升趋势，因此提升了盈利空间。

市场有序降温

事实上，虽然相对而言，多数上市房企在2020年获得了“丰收”，但其接下来的日子并不好过。

从政策层面看，自去年9月底以来，从限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”到“购租并举”“租售同权”，已有超过一百个城市发布了150余次楼市调控政策，其中多数是收紧性的楼市调控政策。

从统计局发布的最新数据来看，初步测算，9月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。

不过，方正证券房地产分析师任泽平曾认为，尽管销售会回落，但房地产购买不会悲观。任泽平表示，开发商已经“屯粮而兵马未动，资金足以支撑购买”。

他表示，“2020年，外部融资收紧对一部分房企形成压力，对资金雄厚的开发商，则是弯道超车的好机会。基于此，房企资金足以支撑未来1年的开发购买需求。”

事实上，确实有不少房企借此机会加快并购步伐，包括以融创中国、阳光城、旭辉集团和泰禾集团等多家大中型房企，都在试图打开低成本获取土地储备的扩张渠道。

鉴于此，今年以来，房企融资渠道收紧后，为了满足扩张需求，永续债再度成为房企融资的辅助甚至可能转化为主要渠道。更值得注意的是，新的表外融资正在进入这一领域，比如ABS融资，这种方式的融资并不会计入负债表中，是目前很多房企已经或者试图借力的融资渠道。

任泽平表示，2020年是房地产行业集中度提高之年，房企深度洗牌和两极分化，项目并购和土地交易增加。

更重要的是，上市房企表外融资规模增加后，将成为利润黑洞，削弱房企盈利能力。此外，负债高企后，若调控仍不放松，房企的高周转能力将被遏制，届时，房企的资金链意外会加剧。