2023年到底该不该买房?到底买哪里?

　　地产观察给出了今年买房的31条建议，强烈大家读完，文章整体偏宏观，但读完以后你对今年的房地产市场有一个整体的概念。

　　1.买房的底层逻辑：资产的价格取决于未来这片土地上能创造的所有现金流的现值。

　　2.怎么判断房子能不能买?先做一个基础判断：这个房子是不是优质安全资产?“优质”说明它能跑赢大部分资产种类，“安全”说明它不会大跌。

　　3.房产已经过了让家庭财富暴涨的阶段，而是承担了储蓄、扛通胀，以及补充未来现金流缺口的功能。

　　4.对我们普通老百姓来说，买房确实是为数不多相对靠谱的投资和储蓄方式。

　　5.买房要分情况，你是自住还是投资，投资能否接受五年以上极低收益率汇报?

　　6.未来全国整体房产的年化收益率可能都会低于经济增速，但一线城市房子的年化收益率会高于经济增速。

　　7.2020年数据，中国城市住房自有率是73%，整体高于发达国家60%的水平，但北上广深的自住房率仍低于60%。

　　8.如果房价下跌，是不是意味着你的家庭不要再买房了呢?

　　9.买房有三重逻辑，增长、通胀和机会成本。

　　增长逻辑：买房产就是买有增长前景的国家、城市、区县，甚至小区。宏观上的增长无非是经济增长，人口密度和质量的上升，微观上的增长包括好医院、好学校、商圈密度、交通便利，甚至是物业的优秀程度等。现在除了少部分城市外，宏观上的增长不那么显著，所以买房要更看重微观上的增长。

　　通胀逻辑：房产是抗通胀的资产。2023年中国大概没有通胀风险，但未来几年，如果要保一定的经济增速，那么货币和财政政策就需要大幅度地放开。所以2024年后，中国未必不会有一定的通胀压力，到时候房产的抗通胀属性就会被给予一定的市场溢价。

　　机会成本逻辑：就是你为了一个机会而放弃的另一个机会的成本。

　　10.成本逻辑是家庭购房决策时最实用的逻辑。

　　11.提前还贷到底划不划算?看自己预期的投资收益率能不能超过房贷。如果预期收益率比房贷利率低，提前还贷就值得。如果你借钱还贷，就要考虑所借的钱被截断的风险。

　　12.提前还贷的另一个角度是对于未来收入的预期。未来现金流存在不确定性的家庭，从底线思维出发，提前还贷也是合理的。

　　13.近两年，成都、杭州、苏州、南京的房产估值有希望获得部分溢价，甚至和一线城市涨幅近似。即使是省会城市的房产，也需要和其他同等条件的城市房价做横向对比，避免买在高位。

　　14.很多按照常住人口计算的“大城市”或“中型城市”，可能是实际的中型城市或小城市，房价存在高估成分。因此，买房时需要仔细考虑自己所在城市的“真实人口分布”。

　　15.根据宏观判断与历史数据分析，未来十年，基金和股票的年化收益率大概率是超过房产的。因为中国增长将由城市化驱动转变为好企业驱动，这部分增长的溢价会在金融市场上体现出来。但买房是安全底线。

　　16.中国家庭100万资产中，有接近80万是在房产上。资产配置的前提是你的资金量与现金流。

　　17.2023年，房地产会继续分化，决定城市房价的其实是人。有购买力人口的流入或流出，是最重要的长期指标之一。

　　18.房产的组合，比如套数、房型大小、城市配置等，比房产配置比例要重要的多。

　　19.对二三线城市的家庭来说，在做买房决策的时候，跟着家庭网络、社会网络走，才是归宿。人毕竟是社会动物，而不是纯粹的经济动物。

　　20.杠杆有很多，但最基础、最规范、风险也最小的就是房贷。

　　如果按照20%-50%的首付计算，就相当于你用了二至五倍的杠杆。挑选核心城市核心区域的房产，即使每年只有5%-7%的涨幅，你也能获得10%-20%的年化收益率。对于现金流仍然稳定、处于上行期的家庭来说，这是一个风险很低、保险系数很高的投资策略。

　　21.无论哪个城市，买核心城区，也就是一个城市里人群密度最高，商业、文化最发达的区域。因为这种区域，往往也是租金比较高的房产。这也是另外一条原则，在配置房产时，一定要挑租售比高的。租售比越高，就越好出租，租金涨幅也越快。这样房产的增值潜力也更大。

　　22.对低线城市和二三线城市家庭来说，买房依然是不确定时代的安全底线和心理安慰。

　　23.对一线城市部分精英家庭来说，挑选核心城市核心区域的房产，依然是一个较好的策略。在现金流条件允许的情况下，要在相对安全的优质资产上加杠杆。

　　24.在很多国家和家庭心中，房产是具备很强“储蓄养老”属性的资产。

　　25.未来十年的家庭资产配置中，房产的比例会下降，但是不会、也不需要下降得太快。因为即使房产比例大幅下降也没太多特别好的选择。

　　26.买房，你要先想一想你是消费，还是投资+储蓄?

　　27.很多人对自住房的消费属性和储蓄属性认知模糊，把杠杆加在了消费上。

　　租金收入减少，房贷开支增加，流动资金减少。看上去可能大房子的价格高，名义财富值可能上升了，但实际的财富效应是下降的。

　　①加杠杆应该加在投资端而不是消费端;②保证流动性很重要;③在自住房上梭哈不算理性决策

　　28.买房就是买一座城市的股票。城市就好比一家公司，房价是一座城市像素颗粒的呈现，代表的是这座城市的价值。

　　29.城市决定着你财富的上限，也决定着你财富的下限。

　　30.房产配置组合比房产配置比例更重要。尤其在对地区、房型、套数的把握上，要更关注流动性，以及现金流的持续性和稳定性。

　　31.房地产的一切经济学都是政治学。