近日，住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》(以下简称《意见》)，支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。

　　《意见》指出，发展共有产权住房，是加快推进住房保障和供应体系建设的重要内容，要制定具体管理办法，明确供应对象范围，建立健全共有产权住房配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等规则，明确相关主体在房屋使用、维护等方面的权利和义务，确保共有产权住房是用来住的，不是用来炒的。

　　目前，北京市、上海市积极发展共有产权住房，取得了阶段性成效。北京市出台了《共有产权住房管理暂行办法》，明确了未来五年供应25万套共有产权住房的目标，着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求。上海市到2020年底已供应共有产权保障住房8.9万套，着力改善城镇中低收入住房困难家庭居住条件，并明确了下一步发展目标。

　　共有产权住房

　　共有产权住房，是指地方政府让渡部分土地出让利润，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭;由保障对象家庭与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件，以及所得价款的分配份额，而房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。

　　共有产权住房将为转换房地产调控方式起到积极作用。

　　操作方法

　　共有产权住房，其主要做法是，地方政府让渡部分土地出让利润，然后以较低的价格配售给符合条件的保障 <共有产权住房 对象家庭;配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。[1]

　　共有产权的做法是把产权先定下来，因为没有谋利空间，避免了“开宝马住经适房”和“经适房抽签六连号”等问题。不同的困难程度，可以有不同的产权的比例。打通了银行、公积金贷款的贷款助购渠道，让申购群体能够更加便利地买房。

　　政府与购房者产权比例是共有产权住房的焦点所在，也是未来调整的空间所在。试点地区不断优化共有产权比例调节机制，个人出资比例可在50%至95%之间由购房者根据家庭支付能力自由选择。

　　作用特征

　　共有产权住房有两个直接作用，一个是通过共有产权的方式，使得部分群众自己支付一部分钱解决住房问题;另一个是规范经济适用房和限价商品房制度，遏制在购置型的保障房里的牟利空间，使得买房子是解决住房问题，而非投机牟利。它还能在一定程度上平抑高房价。

　　共有产权住房上市交易，避免重蹈经济适用房、限价房出现的套利现象，就显得尤为重要。 与以往的经济适用房、限价房不同，共有产权住房是一种有限产权住房。政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值利润，也共同承担土地和房屋贬值带来的意外。从制度设计上看，有限产权与完全产权的住房相比，本身就使购买获利的空间大为减少。申购价格上基本与市场价格同步，更是大大压缩了非法牟利的空间。

　　如果共有产权住房购买者在回购政府产权的时候，只要市场评估价降低几个百分点，即可获得巨大的经济利益。同样，政府收购个人产权时，如评估价虚高，也存在利益输送的问题。共有产权住房必须建立起公开透明的运作机制，从申请、分配、售后监管和退出等各个环节，设立防火墙。从试点城市的实践看，如何确定政府与个人的产权份额，以及如何约定上市交易的分配份额，压缩投机牟利空间，正是探索的难点与重点。

　　定价原则

　　1、政府购买建设的共有产权住房：基准价格按成本价或略低于成本价确定;

　　2、市场主体或社会购买机构开发建设的共有产权住房：按成本加微利的方式定价，利润率不超过成本的3%;

　　3、通过收购、回购、配建等方式取得的共有产权住房：销售基准价格参照前款规定并考虑折旧等因素确定。

　　上市交易

　　(仅向经审核符合条件的轮候对象销售)

　　1、满5年的，允许上市转让，同等条件下地方人民政府有优先收购权;

　　2、不足5年需出售的，由地方人民政府回购，禁止上市交易;

　　3、共有产权住房上市交易的，交易金额由住房保障对象与地方人民政府或购买人按产权比例分配。