南京公寓市场 公寓价格直追住宅

　　40年产权的商业公寓，在南京一直只是人们作为资产配置型的购买，但是随着南京限购限贷实施之后，不限购的公寓成为不少被限购人士人购买的第一选择，市场逐渐升温。近日政府发布公寓新规以及高淳、溧水、句容等原本不限购的区域也实施限购限贷政策后，再为公寓市场加了一把火，公寓市场再次成为人们关注的焦点。

　　>>>>南京在售商业公寓达41家 最高售价为40000元/平方米

　　据和讯网统计数据显示，目前在售的商业公寓项目多达41家，另有7家公寓即将首开入市。在在售的公寓项目中，其中价格最高的是位于河西板块的涵碧楼、南京缤润汇等，销售价达到40000元/㎡左右，而价格最低则为是位于江宁滨江板块的绿地国际花都、宝驰景秀苑，精装公寓价格仅8000元/㎡，值得一提的是，江宁近期还有两个酒店式公寓项目即将入市，分别为协众水岸风华以及龙湖新壹城。

　　据路边社消息显示，龙湖新壹城的酒店式公寓项目价格或创新高，成为该区域酒店式公寓的价格新标杆。

　　河西板块

　　江宁板块

　　城南板块

　　城东板块

　　江北板块

　　城中板块

　　城北板块

　　即将首开的纯新盘公寓

　　绿地缤纷广场

　　位于鼓楼区中央北路与幕府东路交汇处，项目定位新鼓北一站体验式生活中心。全球商业战略合作伙伴商家有星巴克、沃尔玛、味千拉面、屈臣氏、百盛广场、华大影院、上海影城、孩子王、麦当劳等。

　　项目动态：绿地缤纷广场项目在售2、3、4、6号楼商铺，拟交付时间均为2019年6月30日，一铺一价。

　　项目地址：鼓楼区中央北路与幕府东路交汇处

　　中垠紫金观邸

　　中垠紫金观邸建有全亚洲最大的TOD商业综合体——中垠紫金城市广场，总建筑面积为10万平米，规划打造城东最大品牌连锁超市、IMAX影院、最大主题餐饮街区，引进包括山景公寓、生态广场、六星会所、高端奢侈品商业在内的诸多规模化商业旗舰。

　　项目动态：在售1号楼公寓，40年产权，面积38-68平方米，折后均价20000元/平方米。预计5月推小高层10、11号楼约170套成品房，面积89-137平方米，均价30000-33000元/平方米。

　　项目地址： 栖霞区马群环陵路99号

　　万达茂

　　南京万达茂集“文化、旅游、商业、商务、人居”五位为一体，涵盖全天候东方文化主题乐园、万达广场、国际街、美宅、万达茂中心等世界体验业态。

　　南京万达茂

　　引入仲量联行物管督导，为业主24小时提供使馆级的物业服务。更拥有室内商业步行街和室内东方文化主题乐园。以国际视野，打造百亿都会之上的全能商务旗舰。

　　项目动态：在售B座公寓学立方(A-24号楼)，主力面积30-50平方米，均价为16800元/平方米。预计2019年9月30日交付。

　　项目地址：栖霞区仙林大道与守敬路交汇处

　　涵碧楼

　　位于南京市建邺区河西滨江风光带，距离长江300公尺，与万景园绿博园相邻。占地76亩，地上28层楼地下3层，规划有酒店、办公楼、国际会议中心、私人酒店等，总购买规模超过10亿美元。

　　项目动态：在售二期房源，主力户型为117㎡、130㎡、150㎡，均价为38000-40000元/㎡。另在售毛坯写字楼，共22层，1-2层为写字楼大堂，3-22层为办公空间;单户面积从180-1160㎡，均价28000-36000元/㎡。

　　项目地址：扬子江大道与汉中门大街交汇处

　　保利中央公园

　　位于九龙湖的核心板块，内部自带20000㎡商业锦上添花!保利若比邻社区商业集商业街区、SOHO办公、主力超市、社区中心等多元高端商业于一体。

　　项目动态：项目在售45平米精装小户型公寓，均价20000元/平方米。

　　项目地址：江宁区双龙大道与兰台街交汇处

　　复地宴南都

　　项目打造集高端住宅、综合写字楼、酒店式公寓、集中商业、精品店为一体的都市综合体。紧邻卡子门高架，周边有麦德龙、石林家居、宜家等大型商业配套，目前已有地铁1号线、机场线、地铁3号线，未来还有地铁6号线经过。

　　项目动态：在售SOHO公寓，面积39—69㎡，均价22000元/㎡，后期5、6月份加推住宅7、8号楼。

　　项目地址：秦淮汇景北路与卡子门大街交汇处

　　>>>> 不限购不限贷 商业公寓销售飘红

　　据小编观察统计，近期南京楼市的公寓销售一片飘红。

　　例如证大大拇指广场，项目2月28号推出390套精装公寓，均价为29000元/㎡，到3月16日这批房源就全部售罄，置业顾问坦言，虽然加推的房源早已卖完，但每天来售楼处咨询的人依然很多。

　　城南的雨花客厅在1月26号领取了5号楼的销售许可证，均价在20000-22000元/㎡，至今这批房源已经售出200套左右。

　　河西的公寓标杆涵碧楼，即使价格高达40000元/㎡，来看房的客户同样络绎不绝。不少客户皆表示，趁公寓价格尚未大涨，现在添置是最佳时机。

　　明发悦庭3月18日领取89套公寓的销许，短短一周已经售出51套。明发财富中心2月18日加推242套毛坯公寓，均价在15500-16500元/㎡左右，至今已基本售罄。

　　公寓市场的销售火爆其实由来已久，从去年限购限贷以来，大量的购买客就开始转入公寓市场，去年苏宁紫金嘉悦开盘，就出现过一日公寓销售过千的记录。因为就市场而言，酒店式公寓总价低、不限贷不限购，成为很多刚需、购买客的心头好。

　　3月16日，南京市再出新规，开始实行六合、溧水、高淳范围实行限购，再一次将购买力引入公寓领域，资金流入公寓领域也成为必然的趋势。

　　>>>>南京收紧公寓管理 未来成套公寓或成绝版

　　目前南京的公寓产品大部分以“商改住”的形式呈现，不过未来这个局面即将发生变化。3月10日，南京市发布《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，加强商业办公等非住宅类建筑项目的管理，商业办公建筑不得按住宅套型设计。与此同时，开发商应告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层。这意味着市场在售成套公寓都将成为绝版，属于“南京最后的一批酒店式公寓”。

　　对此，房企对这一政策是如何看待的?城南某项目销售负责人表示，这一政策对项目销售的促进不小，原本每天的到访量在60组，现在每天大约有100组客户。对于后期酒店式公寓将绝版的问题，该人士表示需要观察一段时间：“目前上市的和即将上市的酒店式公寓都已经通过规划，这部分房源消化还需要很长时间，政府的政策其实是在帮助大家更快地消化公寓产品，但酒店式公寓绝版还有很长的过程。”

　　苏宁紫金嘉悦负责人也表示，目前的形势对于公寓销售的影响是积极的。主要体现在每天的到访量上，“紫金嘉悦作为玄武区少有的精装小户型，低总价，高性价比，成为众多客户青睐的项目。”但是对于公寓后期的价格走势，该负责人表示南京的房地产市场住宅产品依然是绝对的主流，公寓是不是会和上海深圳等城市的公寓价格同步，这个事情还不好说，需要根据市场规律再看。

　　>>>>拿地成本上涨 公寓上涨或成定势

　　南京收紧商业公寓的管理，除了让眼下的公寓市场升温之外，业内人士表示，新政对房企的拿地预期也有影响。由于未来商办产品无法像之前那样做成“商改住”的设计，堵住了开发商打擦边球的机会，非住宅用地或将遇冷。

　　某地产公司前期人员对小编坦言，住宅性质的土地仍然是重点，但对非住宅用地则会更加谨慎，“具体要看土地的区位和性质，如果地块信息中有酒店式公寓的规划还是会重点考虑，但是如果地块中既没有住宅、也没有公寓的属性，那就需要慎重了。”

　　含有酒店式公寓信息的地块会更受关注

　　随着带有酒店式公寓规划的土地被关注，业内人士指出这必然导致该类地块热度的升温，拿地成本会相应提升，后期酒店式公寓的销售价格也水涨船高。因此，对于在售的酒店式公寓而言，眼下是一个比较好的销售机会，出现公寓热销的局面也就不足为奇。

　　其实，公寓产品吃香在很多一线城市住宅并不鲜见，在上海、北京等城市，就有公寓价格直追住宅的情况。例如位于浦东新区的环球都荟广场，公寓售价为80000元/㎡，而周边的阜兴世纪公馆(住宅)售价仅为73000元/㎡。虹口区的中信广场公寓售价68000元/㎡，周边的融创外滩188(住宅)售价也才71000元/㎡。

　　南京其实也逐渐有这样的情况出现，比如河西的涵碧楼目前在售的公寓单价40000左右，其板块的新房价格红线也在45000元每平方，两者差距并不大。而且，南京地价正在2020年有大幅提升，江浦、燕子矶、东山等原本传统的刚需区域，楼面价也已经达到2.5万左右，这就有可能导致不愿出主城的刚需会转而选择购买公寓。这样的情况在深圳和上海其实已经出现，公寓市场的温度并不比住宅低，导致这些城市相继出台政策限制公寓购买。

　　>>>>提高附加价值 成公寓新方向

　　俗话说，莫为浮云遮望眼 ，风景长宜放眼量。虽然眼下很多公寓都不愁卖，但随着土地出让条件和商办附属建筑越来越多，如何从众多同质化的产品中脱颖而出?如何经受住市场的考验，立足不败?我们来听听各位业内专业人士的观点。

　　商办产品要做好溢价服务

　　贺天啸 金隅南京公司营销总监

　　商办市场未来面临的真正问题，是开发商需要提高这部分产品的商业属性，更多地往社区商业的方向走，因此做好一个好的溢价服务才是后面需要思考的问题。例如坐落于北京三环东路的北京环球贸易中心，集智能化国际甲级写字楼、金隅喜来登五星级酒店、服务式公寓、大型会议中心及7万平方米“环贸新生活”商业中心等多种现代化商务功能于一身，正是精心做好商务属性，提高整体产品溢价的一大经典案例。

　　政府引导下 开发商作出产业升级

　　吴福象 南京大学不动产研究中心研究员兼秘书长

　　表示目前南京公寓存量约190万方，以每个月10万方的去化速度来看，仍需要20个月，所以南京市政府本次的政策出台，其实从侧面促进了公寓产品的快速销售。在限制酒店式公寓的相关产品后，政府其实也有一个引导的作用，让开发商将商办项目做更好的产业升级，有一个未来的规划。另外，在北京、上海等地，商办市场的销售直追住宅同样价格不菲，南京的公寓市场仍然被很大的低估，拥有一部分上涨的潜能。开发商们只有改变思路，提供更多的附加产值服务以及打造自己独立的公寓品牌，才能在未来的市场拥有一席之地。

　　南京商办未来发展有待观察

　　吴翔华 南京工业大学土木工程学院房地产经营管理系主任

　　近期的限购限贷以及禁止“商改住”确实在公寓领域起到了销售助推的作用。但是仍需要看到，目前南京的库存量较大，而且公寓产品价值有限，加上租金以及租金人群的限制，后期的利润跟住宅相比仍然相差较远，所以对于公寓产品的选择仍需要慎重。另外在南京的商办产品中，目前大部分都是往住宅化设计，因此对于开发商所言的提高服务附加值，提供更多的商办配套还没有出现一个可以用来举例的典型产品。因此，后期会怎么走，目前仍然不明确。