危险来自共识出现趋同倾向。

与以往任何一年都不一样。2020年房企年报季，一二线阵营房企总裁董事长们都异口同声发表对今年楼市无法轻松的观点。

万科在致股东信中说，2020年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录，但这真的只是一件值得庆幸的事情吗?

更让人不轻松的是，对市场预期从来没有过悲观情绪的融创中国董事长孙宏斌在业绩会上放言，“房地产行业下行意外特别大。政策收紧厉害，现金流收紧。本轮调控会超过任何想象。”今后，即便政府放松调控政策，楼价也不会暴涨，因为楼价已经在高峰上了。“当前购买者买不了。首付款太高了，有的城市首付高达70%，甚至80%。”

对当下形势，3月24日，长期沉默的龙湖集团董事长吴亚军在业绩报告会上表示，“应该说不错，同时也忐忑”。“不错”是因为龙湖一直掌握着自己的节奏，自己对此比较满意;“忐忑”则是，下半年的市场或政策，还有很多不确定性，需要龙湖去小心驾驭。

最让人心悸的是，以高端产品著称的绿城的预判更加危情：2020年新房销售12万亿元里，有5万亿元是购买或投机购买，其余7万亿元为购买者自住，而今年预计在调控下会降到7万亿到8万亿元。就是说，“购买投机客占40%，今年会消失”。而过去20年里中国房地产市场从来没有一年下降幅度会达到40%。不论绿城高管这一预判准确与否，根据绿城高端产品掌握的买房行为和两次站到调控悬崖，都无法说这是随便说说之辞。

相对绿城的形势判断，万科则从短长周期给出平衡看法：短期来看，市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自 2020 年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。长远来看，房屋回归居住属性是大势所趋。

不得不说，让房企不乐观的情绪最大程度来自于北京。“3·17”首发政策后，10天内北京9次出台楼市调控政策，涉及首付比例、贷款比例、非京籍购房纳税标准、过道学区住房、学区划分、限制整顿商住房，以及配以严格的突击检查二手房交易市场，可以说，政策实现全覆盖，炒房已没有可能性。

但是，有不同意见者。新城控股副总裁欧阳捷不赞同新房销售从12万亿元降到七八万亿元的观点。“我们不认为全行业销售额会有减少，恰恰相反，我们认为今年的市场量平价稳，略有增长。”今年政府工作报告中有49个“稳”，其中讲下半年有38个。过去经济好，房地产会好，经济不好，房地产更需要好。“目前，市场的五大基本面没有改变，因此，房地产行业还有5到10年的高位盘整期。”

放下趋同性共识与有待求证的声音，对于中国房地产开发市场，有一个根本性的核心价值观从未变异，就是无论外部的环境如何变化，为客户提供更好的产品和服务，都是企业最重要的使命。房地产公司能否完成转型，以及能否重构组织竞争力，都来源于此。