“我们要争取在5年之内达到四五十亿美金的购买规模，成为国际一线资产管理平台，抵御意外的能力会提高很多，所有的计划都在落实。”
 

　　编者按：2020年，又是一年博鳌(楼盘)之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。

　　这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。

　　总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2020博鳌特稿”系列报道。

　　观点地产网 从四大投行之一的美林银行离职后，蓬钢选择了在国内创业，创办了聚焦海内市场的安泰购买。2020年，蓬钢和刘二飞合作，开始关注海外市场，恰逢央企信达集团正欲踏足国际市场却苦于缺乏世界眼光和专业能力，于是双方一拍即合，诞生了以海外购买为重点、专业服务于中国资本的购买及资产管理平台信泰资本。

　　他们是猎手，也是管家，既能看到机遇，也拥有适时规避意外的能力。

　　丰富的投行工作经验和广阔的国际人脉，让信泰资本在购买机会的捕捉和选择方面，有着先天的优势。信泰资本总裁蓬钢先生在接受观点地产新媒体采访时透露，信泰资本的主要模式还是替一些熟悉的机构购买者挑选合适的项目，并在购买后帮助购买者管理项目。蓬钢认为这样的模式给购买者带来最大的灵活性和掌控力，较为适合国内购买机构的偏好，也给信泰增加了购买方向和品种。

　　“我们的计划是，到明年能够募集一个不大的，3-5亿美元的盲池基金。这样对于抓到一些很难得的、交易时间比较短的项目比较有利。除此之外，对于大型购买项目，将继续采取组团购买的形式。”

　　对于市场周期和购买环境的准确判断，或许也是购买者选择信泰资本的重要原因。据蓬钢介绍，信泰资本成立之初的购买多以海外开发项目为主。

　　“为什么2020年、2020年、2020年做了一些开发?因为那个时候做开发的确是划算，市场在回暖，这个时候承担一点意外是值得的。如果市场已经到了比较饱和的情况，到了周期比较高位的情况，就要避免做一些开发项目，所以我们这种购买还是比较机会型的。”

　　蓬钢认为，现在的市场环境就跟当初有着巨大差别，在世界主要市场，土地、工程价格都已经上涨得非常快，所以从今年开始，主要的购买对象是一些现成的、有稳定现金流的物业。

　　信泰资本接近退出阶段项目的利润预期非常可观，“2020年在纽约投的项目，应该在2020年退出。这个项目现在已经能够看到好处情况是非常的漂亮。预期年好处率20%以上，将近能有2.5到3倍的好处。”蓬钢表示。

　　蓬钢认为，随着中国经济的体量越来越大，国内和国际经济的交流越来越广泛，国内资本在海外的购买肯定是越来越多，中国资本也亟需拥有国际水平，又值得信赖的管理平台来保驾护航。

　　“我们要争取在5年之内达到四五十亿美金的购买规模，成为国际一线资产管理平台，抵御意外的能力会提高很多，所有的计划都在落实。”

　　从稳定的国际投行中出走，蓬钢说他和刘二飞追求的不过是想将命运掌握在自己手中：“这艘船可能小一点，但我们可以决定往哪儿开。我们也可能是对的，也可能是错的，但是就想自己掌控。”

　　以下为观点地产新媒体对信泰资本总裁蓬钢先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：信泰资本是怎样的一个平台?未来发展目标是什么?

　　蓬钢：2011年离开美林以后，我成立了安泰购买管理。从2020年，开始把方向转移到海外市场，当时刘二飞也从美林离开。

　　恰逢信达希望能够拓展海外购买，但是他们一直觉得在这方面没有足够的经验，也缺乏专业人才。所以，就希望和安泰组建一个平台帮助信达做海外购买，然后渐渐地变成一个独立地，也帮助其他中国机构购买者、企业资金、社会资金来进行海外购买的平台，所以2020年就设立了这个公司，信泰就是信达加安泰。

　　开始投的是信达的钱，后来泰康人寿，长城资产等其他的一些机构，还有一些高净值的客户，也开始参与到我们的项目。成立两年半后，2020年中信泰资本已经投了13亿美元，资产规模达到60多亿，在纽约、芝加哥、伦敦、悉尼、深圳(楼盘)、大连(楼盘)都有项目。

　　我们长期的目标就是想做一个以海外购买为重点的、专业服务于中国资本的购买及资产管理平台。

　　随着中国经济的体量越来越大，中国和国际经济的交流越来越广泛，中国在海外的资产肯定是越来越多。虽然这两年有了一个很大的进步，但从比例上依然是很小，没有达到这么大一个经济体应有的在海外作为意外分散的体量，发展空间还很大，也需要一个有国际水平的管理平台来帮助中国资本，以一种比较专业的方式来争取实现资本好处的最大化，包括回避意外的最大化。

　　观点地产新媒体：信泰资本的优势和强项是找项目，是先有项目然后在国内募集资金，还是说根据已有的意向机构购买者，为他们定制购买项目?

　　蓬钢：大部分还是替我们熟悉的购买者挑选合适的项目，因为我们的项目来源很丰富，所以有这个能力。我们的计划是到明年能够募集一支3-5亿美元的盲池基金，这样对于抓到一些很难得的、交易时间比较短的项目就比较有利。

　　不过目前信泰资本主要的模式还是每一个项目组织一个小组，由几家购买人一起来投。这样的模式其实对于中国的资本市场更合适，因为各种各样的资金性质不同，又比较愿意知道自己在投什么，不太愿意把钱完全交给别人来投，所以这种模式给购买者带来最大的灵活性和控制力，也给信泰增加了购买方向和品种。。

　　但是管理人没有决定权，需要现组织一个购买团，有时候对交易的控制力就很薄弱，两边都不定就很难达成交割。有时候购买者愿意购买，但是内部程序来不及，我们如果能先拿下来，就可以有更多的时间来周旋。有一支中小型盲池基金就会更加主动。但在大型项目上，信泰仍然倾向于组团购买。

　　观点地产新媒体：现在一些大型机构购买者会自己主动在海外拿购买项目，而不会通过基金来进行，怎么看这样的市场情况?

　　蓬钢：大型机构都自己在找项目，我们有时候也是他们的项目来源之一，但是可能他们也会有比较。一些跟我们合作关系很好的购买机构，在考虑购买项目的时候，也会让我们帮忙做判断，双方都是开放的。这个过程当，信泰资本还是希望能够通过越来越多的案例来证明我们的价值所在。

　　长期的趋势看来，这些机构做海外购买不会是主营业务，他们的主要精力还是放在国内购买，大量的资金在国内，只有一小部分资金在海外。

　　所以，海外这块永远是他们的非重点业务，为这个非重点业务是不是要搭建一个完全内部的平台?因为不光是购买，投完了之后管理也是很重要的一个环节，管理不好的话就会造成很大的损失。搭建一个完全内部的平台有成本，还有一个持久性的问题，可能他们渐渐会意识到把海外购买业务交给第三方的专业平台来管会更有效。

　　因为信泰是专门做这个业务的，我们会特别积极，会不断地拓展规模。另外，我们是希望在全世界主要市场都有自己的人员分布，这样对于资产管理的效果会有明显的改善。

　　在目前这种状况下，我们已经发现了一些成长的空间。如果信泰资本拥有很完善的体系，在国外市场有比较完备的布局的话，这个平台可能对于很多中国机构是有用的。

　　这个市场是有的，而且最终肯定会有这样一个平台代表中国资本面向海外，市场空间足够大。

　　观点地产新媒体：信泰资本是以开发项目为主，跟本地的开发商合作，持有一定比例的股权，后续会更拓宽一下购买思路吗?

　　蓬钢：开发还是不开发主要是看市场周期。为什么2020年、2020年、2020年做了一些开发?因为那个时候做开发的确是划算，市场在回暖，承担一点意外是值得的。

　　如果市场已经到了比较饱和的情况，到了周期比较高位的情况，就要避免开发项目，所以我们这种购买还是比较机会型的。

　　现在不是这种情况了，尤其是在世界主要市场，土地、工程价格上涨得非常快。所以，从今年开始，我们主要的购买对象是一些现成的、有稳定现金流的物业。

　　观点地产新媒体：对购买项目的利润率有一定的要求吗?

　　蓬钢：利润率没有一个绝对的要求，但是有一个相对的要求。总之，同样的意外我们争取能够拿到更多的好处。这个怎么实现?不是说我们比别人聪明，而是策略要随时调整，根据市场状况调整，要灵活和快速，因为机会是在市场行情的突然变化突然间创造出来的。

　　观点地产新媒体：按照4-5年的购买周期，信泰资本还没有项目退出?

　　蓬钢：有一个澳洲的项目实际上已经退出了。2020年在纽约投的项目，应该在2020年退出，这个项目现在已经能够看到好处情况是非常的漂亮，预期年好处率20%以上，将近能有2.5到3倍的好处。

　　这是一个开发项目，开发项目的退出方式就是销售，现在已经销售了70%。另一部分是酒店，应该是8月底开业，我们会在经营一段时间之后把它卖掉。

　　观点地产新媒体：需要一个世界级的平台协助国内资本走出去，是不是可以理解为这是信泰资本在这个行业发展的野心?

　　蓬钢：对，这是我们的目标，我们就是想成为这方面的一个专业平台。随着我们的增长，把基础设施做得越来越完善，在几大门户城市都会有分部，有团队。现在纽约有团队在那儿，纽约市场也是信泰资本资产最多的地方。

　　欧洲会有一个分部，美国的西部会有一个分部，澳洲在看一个新的项目，交割了以后也会在悉尼设一个分部。今后亚洲市场怎么样覆盖，这些都会在考虑之中。

　　这样一个平台在国内是比较独特的，还没有其他的平台做到了这一点。中国的资产在海外越多，管理就越是一个很大的产业，这个管理是自己做，还是委托别人来做，会是越来越需要做出的一个选择。

　　我们要争取在5年之内达到四五十亿美金的购买规模，成为国际一线资产管理平台，抵御意外的能力会明显提高很多，所有的这些计划都在落实。

　　观点地产新媒体：您方不方便聊一聊创业的心得，或者说您在创业的这几年过程中，印象比较深刻的事情?

　　蓬钢：创业对我们来讲是一个情结，我在美林做了10年，刘二飞在华尔街做了快30年。虽然我们也算是相对比较成功的，但是在机构里面的工作掌握不了自己的命运，毕竟是在一艘大船里面，我们是充当一个小角色。船大了你一个人使劲儿划，它也不会走的太快;你不划，它也会继续走。

　　创业就是想对自己的命运有更大的掌控，不完全是为了赚钱，更重要的是一个掌控感。这船可能小一点，但我们可以决定往哪儿开。我们也可能是对的，也可能是错的，但是就想自己掌控。我们相信凭我们的经验的智力，一定能找到正确的方向。

　　应该说刚开始的时候是有很大的落差，从一个很完善的、有各种各样资源的体系，到什么东西都要自己打造、自己承担意外地方，使得我们更体会到平台的作用，的确是有一个平台好办事，没有平台的话要多说好多话，要多求好多人。

　　但是我们有一个信条，要坚持下去。这个方向有可能是错的，也有可能是对的，如果错了我们就调整，在市场上不断地找机会，然后借力再不断地成长。从我们发展过程当中来看的确是这样，一是要坚持，二是要不断地调整。