离2020年结束还有不到三个月的时间，但是2020年的房地产市场已经差不多定调了。今年，楼市正式进入进入了“五限”时代，以往楼市调控头疼医头脚疼医脚的局面也正在发生改变，楼市调控步入了新阶段。

五限，即指限购、限贷、限价、限售、限商。相较以往的调控，今年最大的特色就是实施了限售，旨在抑制购买、投机性需求，让房子回归居住的本质。2020年全国各大城市房价迎来新一轮的上涨，其中就不乏购买客、炒房者的身影，其中尤其是以炒房者对楼市的影响最大。以香河、燕郊、廊坊等地为例，短期内房价飙升，很大一部分原因就是因为炒房者的炒作，这可以通过以上城市实施楼市调控之后，二手房挂牌价暴跌就可以看出。

今年的楼市调控，最主要的目的依然是抑制房价过快上涨。促使房价上涨的因素有很多，比如城市建设用地的价格、新建商品住宅的供应量、购房者的数量等。另外一个重要的原因，就是购房者普遍持有“买涨不买跌”的心理。正是因为这一心理，炒房者才有了炒作的基础，只要炒房者控制某一区域的大部分房源，就可以通过虚假交易，制造房源紧缺，价格上涨的假象，从而诱使普通购房者入市，而炒房者就可以出售自己手中的房源，牟取暴利。

除了炒房者之外，开发商自然也是希望房价能够大涨，尤其是那些之前通过低价拿地的开发商，因为土地成本已经定了，房价涨的越高，他们就赚的越多。五限当中的限价，就是针对此类开发商。无论是购买客、炒房者，还是开发商，都是房价上涨的既得利益者，而受到伤害的，自然是普通购房者。

笔者在之前的文章里就跟大家讨论过，受房价上涨、信贷收紧等影响，普通购房者的购房成本越来越高。房价涨了，总房款势必水涨船高，需要支付的首付自然也就多了。而信贷收紧，则意味着未来还贷压力增大，透支了未来的收入。在房价上涨和信贷收紧的同时，部分开发商和银行又在首付比例上做起了文章，即能否买上房，除了有购房者资格和最起码的三成首付之外（区域不同，首付比例略有差异），能支付首付越高，越容易买上房。开发商在让利卖房时，一般都要求购房者全款购买，或者高首付比例购买；而银行在发放购房贷款时，则是倾向于发放给那些贷款额度小，愿意接受房贷比例上浮的购房者。

经过一整年的楼市调控，在五限措施的综合作用下，房价快速上涨的势头已经得到了遏制。截至8月份，15个热点城市房价环比出现停涨现象。房价停涨，也就意味着购房者的购房成本降低。

业内人士表示，本轮老实调控，可谓是多管齐下，既有“猛药”，也重长效。猛药就是各种限制，比如限售堵死了炒房者的交易环节，限价让开发商无法随便涨价，限购降低楼市购买力等，而重长效就是要建立楼市长效机制。

分析师在接受采访时，就明确表示，“‘9·30’后的半年内，调控策略和之前差不多，无非是一个城市出了政策，短期内影响市场走向；而‘3·17’后，每次出拳只针对一个方面，但却是连续出拳、多路封堵，政策效果更具持续性。”

楼市长效机制，最重要的就是租售并举，实现租售同权。同时，共有产权房的推出，让未来的房地产市场更具有层次性，有钱的可以买商品房，没钱的可以选择购买共有权房或者租房，而不是大家挤破脑袋一起来买房。