国庆黄金周的广州楼市显得很“淡定”。一方面今年的“金九银十”楼盘总体推售量较去年同期下跌近八成,另一方面,相比“3·30”政策后的几个月,“金九银十”期间不少开发商推盘意愿增强,推售活动增多,且去化率上扬。市场分析认为,目前市场的供应热点和成交热点,并无太多异军突起的显现。楼盘“抢跑”也只集中在国庆前一两天,总体供应减少、成交收缩、价格稳定。

预计未来广州楼市的整体调控基调不变,或许会有“打补丁”式的小政策出台。国庆过后,年底成交量或有反弹。开发商年底冲量、冲业绩,楼盘价格将会微幅下调但整体保持平稳的走势。

楼盘开盘冷热度不均

“十一”黄金周广州一手楼市网签仅541套。区域成交方面,中心区越秀、海珠、白云“零网签”天河荔湾合计共网签12套单位,外围六区网签529套,增城、南沙、黄埔分别以235套、134套、97套位列第一二三。但网签量下跌严重,与网签的滞后性、高端产品难以网签、加推产品多为大户型单位有关。

据中地行不完全统计,2020年“十一”期间(9.28-10.8)开卖(含全新开盘及旧盘加推)的项目共有24个,新货亮相登记的项目约有12个,有动作的楼盘合计约36个。但具体的推货套数上则显得逊色。国庆期间,开卖套数为2841套,同比2020年同期的5463套跌幅超50%;此外,平均计算下来,每个项目推售货量仅为118套,均低于2020-2020年的水平,可见,项目推货力度明显减弱。

广州中原研究发展部发布的数据则显示,“十一”期间开盘的楼盘平均去化率为42%;去化率比今年“五一”假期和去年“十一”假期均跌了24个百分点。

具体而言区域成交力较强的为花都、白云、南沙等只有一二个楼盘开盘推新的区域,区域去化率均在7成以上。其中,花都区时代康桥推出140套住宅,去化率超9成。南沙区碧桂园云麓半山、保利星海小镇两个刚需楼盘也有7-8成的去化。白云区实际开盘加推的只有保利华润紫云,该楼盘举行保利25周年纪念活动,买房赠送25年物业管理费,加之多间中介全城联动,使得其成为国庆当天市中心最热的楼盘之一,去化率约为8成。

而国庆供应主力区增城、黄埔,区域去化率仅为33%、26%。导致两区成交清淡的原因主要有两个:一是区域推货量相对较大;二是今年主推户型面积偏大,总价高。再加上开发商要求一定的“起步首付”,对买家的资金实力要求高。另外,荔湾区因首付要求比例较高,去化率垫底,仅为16%。但同时,调查还发现,虽然置业门槛提高,楼盘去化不及以往,大部分开发商并未表现出急于出货的状态,销售人员对买家的热情度也普遍降低,尤其是中心区域楼盘。

市场三房面积“变大” 四房占比增加

受3月调控政策影响,换房成本提高,加上二孩放开政策的影响,越来越多的购房者追求一步到位。“十一”假期,一手住宅市场延续了今年“五一”和去年“十一”的推货特点,以三、四房户型为主力。安居客发布的数据显示,9月广州市民通过搜索找房的情况分别为1房占8.6%、2房占30.6%,3房占45.9%,4房以上占14.9%。市场推出的产品基本与需求相符。

但是,今年“十一”假期主推户型的面积较以往偏大,尤其是外围区域。以三房为例,以往主推的三房面积会集中在85-95平方米,今年主推的三房面积则集中在100-130平方米之间,如花都区的时代康桥、增城区的融创御园、绿湖国际城、金时花园等,都是只有大三房可以选择。另外,4房户型的比例也明显增加。如黄埔区的越秀保利爱特城、实地蔷薇国际,两个项目前期开盘加推均以二、三房户型为主,今年“十一”主推101-108平方米和114-117平方米的四房。

价格:市区400万-500万元 郊区150万-200万元

广州中原研究发展部认为,今年3月调控政策效果显著,国家统计局70城房价数据显示,自“3·30新政”后,广州一手住宅连续5个月收紧,8月环比涨幅跌至负值,为-0.7%。今年四季度再出类似大招的政策的可能性不大,但不排除一些小型规定、各类打补丁措施的继续出现,如国庆节前广州专门针对消费贷的发文。另外,房贷比例方面,据融360数据显示,2019年8月,全国首套房贷平均比例创5.12%的高位。其中一线城市除上海为基准比例外,北京、深圳、广州的首套房平均贷款比例均突破5%。其中,广州2020年至2019年3月,首套房平均贷款比例维持在4.2%的低位水平,4-8月则呈逐月上调的趋势,8月首套房平均贷款比例达5.13%,预测后期还会继续提升。

从市场需求看,调控只是压制投机购买需求,履行“房住不炒”本质,但刚需购房需求不会改变。对于购房者而言,从目前楼市大环境、市场供应、房价控制、信贷环境看,历经一定时段的消化及沉淀后,买家已经有一定的心理预期。近期已经有计划的购房者,可考虑入市,也更容易挑选到合适的房源。

目前市中心新盘总价多集中在400万-500万元价格段,而外围区在售或即将推新项目多集中在150万-200万元的总价区间,楼盘主要集中在增城、黄埔及南沙。