三四线城市杠杆收紧幅度较小

截至6月19日，沪深两市共有22家上市房企发布了半年报业绩预告。其中，深市方面预告净利润同比增长上限超过30%的有8家，深物业A拔得头筹;但预告净利润同比下降的有7家。

沪市房企的上半年业绩预告则未涉及具体数据，冠城大通、天地源预增，天房发展、*ST匹凸预计扭亏，同达创业预减，凤凰股份、中房股份预亏。业内人士分析称，下半年房地产行业仍将维持调整态势。

部分核心房企仍在积极布局

大多数业内人士，都用“喜忧参半”来形容今年上市房企半年报的业绩预告，部分企业因报告期内结算项目增加而业绩喜人，也有部分房企因报告期内可售房屋减少而出现业绩波动。

上市房企上半年报反映出来的业绩波动，实与当前国内房地产行业销售大业绩相关。日前，国家统计局发布了2019年5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，呈现稳中有降格局。

研究员认为，5月地产统计数据公布，土地购置面积单月增速首次为负，按揭贷款单月增速首次为负，说明随着政策和资金的收紧，房企拿地和开工意愿略有下行，但一些核心房企仍在积极布局，未来几个月购买增速可能继续下行。按揭贷款的增速为负也预示着整个行业的杠杆比率在下行，预示着销售的下行不可避免。但需要注意的是，占销售面积60%、销售金额44%的三四线城市杠杆收紧幅度较小，预示着销售绝对量有保证。

分析师认为，央行年初对于住房贷款占比目标设定在30%，而5月新增居民中长期贷款占比仍有39%，预计未来信贷收缩仍将延续。房地产销售增速持续收窄，房企回款速度减缓后，购买增速也于5月出现拐点，房企或将从补库存周期进入去库存周期。

预计全国销量在明年一季度左右见底

在美联储缩表和国内去杠杆的大背景下，2020年下半年房地产行业仍将维持调整态势。卢骁峰认为，首先，下半年流动性仍将呈现偏紧格局，银行面临负债端压力有主动收缩房贷业务的需求，而房企销售回款持续下降后也将从补库存周期进入去库存周期。其次，行业集中度虽然在一季度有较明显的提升，但从其他行业和海外经验来看，房企集中度有效提升一般发生在行业大幅调整的时期。最后，从后周期业绩增长动力来看，更看好集中度相对较低且工程渠道具有扩张潜力的家具和消费建材行业。在行业销售同比高位下滑且流动性意外加剧的背景下，卢骁峰维持对房地产板块中立评级。

分析为，从全国销量同比角度观察，楼市本轮小周期符合三年轮回的历史规律，2020年复苏，2020年见顶回落，2020年调整。预计全国销量同比在2020年下半年转负，在明年一季度左右见底。尽管销量边际放缓，但补库存导致新开工维持较高增速。

区域分化是城镇化下半场的核心旋律。招商证券认为，伴随城镇化率接近60%，人口向核心城市群高度集中是下半场区别于上半场(人口由农村向城市普遍流入)的典型特征。