国务院拟出台《住房租赁管理条例》，这将成为中国第一部专门规范住房租赁行为的行政法规中共十九大报告提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

此前，就有消息曝出国务院拟出台《住房租赁管理条例》(下称《条例》)，该《条例》将成为中国第一部专门规范住房租赁行为的行政法规。

租赁“痛点”

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向《中国新闻周刊》表示，目前租赁市场不规范，导致租房者的利益得不到保障，租房者没有安全感。此外，市场不规范也让出租人感到不放心，比如在租赁期间，房子的内部结构遭到破坏等。

最近，东方证券研究报告提出，目前中国房屋租赁人口已达1.9亿人，预计2030年中国房屋租赁人口将达2.7亿，潜在租赁市场规模超4.2万亿。

“现有调整房屋租赁及相关法律关系的法律规范主要集中在《城市房产管理法》《合同法》以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，但这些法律难以涵盖复杂的租赁关系和由此延伸出的其他法律关系。”朱岩说。

但东方证券报告认为，就目前的试行情况来看，需要通过更高级别的立法来统一调整房屋租赁市场的规范，尤其是要就试点实施过程中出现的问题作出应对。

事实上，仅仅通过《合同法》进行规范租赁行为存在着实践缺陷，每一个租赁合同之间都存在细碎的差异，这些差异里都充斥着甲乙双方甚至包括房屋中介的较量和博弈。

“更加极端的案例是不少黑中介、黑房东包括房屋租赁公司利用信息不对称等因素不同程度地侵犯消费者的利益。实践中常有租赁公司合同到期，以设备损坏等各种理由不退押金；合同未到期的，则编造各种理由解除合同，不退押金或租金。这类案例频繁出现。仅通过现有规范难以控制现在的租赁市场乱象，而且随着租赁市场的发展已经涌现出很多新的租赁市场主体，这需要一个专门的租赁监管体制来规范这些主体的行为，使之发挥最大化效用。”朱岩说。

据官方公布数字显示，中国现处于幼儿园到初中阶段的未成年人有1.88亿，其中一半在农村。朱岩认为规范住房租赁会刺激在大城市工作的“非户籍家庭”把子女接到相应城市接受教育，刺激农村家庭向城市、甚至一线城市转移。即便不考虑小城市向大城市的移民，仅农村孩子迁徙三分之一，就高达3000万人口。

面对大量涌入大城市的人口，如何实现公共服务均等，是政府即将面临的挑战。因此朱岩认为，在租赁市场逐步规范的同时，应当在条例推行之外建设充足的教育和医疗等公共服务资源以缓和移民的压力。

顾云昌担心，如果对大城市一味建设，有可能形成恶性循环，“比如学区房问题，这还牵扯到教育资源不足、分配不平等的问题，这不是仅依靠租购同权就能够改变的。”

相关政策跟进

在具体实践过程中，如今政策刚步入调研并听取意见阶段，需要调和诸多利益相关方。为了防止过多人口短期流入城市，造成更激烈的竞争局面，政策可能会对“租购同权”适用主体进行限制。比如，广东试点出台的学区房 “租购同权”政策存在主体适用顺序，监护人是房主加户主的为第一顺位；有房没户的是第二顺位；租房者是第三顺位。但由于各地区状况不同，这些限制可能在不同地区的适用效果不一致。

为了解决上述问题，朱岩建议，应让承租者形成理性消费思维，明确“租购同权”并不意味租房可以上名校；同时，政府作为“租购同权”政策的主要引导者，要均衡各地区的公共服务资源，控制优质地段的租房竞争，严格监管租赁市场，增加优质物业，监督租赁房屋质量，保证居住的品质和体验；司法方面，应提供化解租赁纠纷的多重权利救济和纠纷解决方式，缓和各类租赁矛盾，维护市场秩序。