长期以来，北三县虽然隶属于河北廊坊，但看起来更像是河北省的一块“飞地”，西边是北京，东边是天津。地处两个直辖市的中间，地理位置和城市功能都很特殊，这也让北三县的房地产市场跌宕起伏。北京或天津楼市新政发布，会引起市场动荡。楼市的“蝴蝶效应”在这里体现的淋漓尽致，北三县的房价也在一处。

　　例如，3月中旬北三县放开落户限制的消息刚刚发布，一时间三河市公安局户籍大厅挤得人山人海，房产中介也跟着炒作，这里的房子又开始疯抢起来，单日成交量达到了470多套，很多人认为北三县的楼市又又又一次“起飞”了，但是很快燕郊就出台了新规定，落户门槛再次提高，从有房就能落户改为了大专以上学历、三级以上资质、一个月的三河社保门槛以及达不到上述条件就必须要有三年以上三河市社保才能落户的规定，一下就把这里的楼市再次冷冻下来，可见政策对于这里的房地产市场影响有多大?

　　北三县的房地产未来的前景如何?为什么北三县的房价波动会这么大呢?

　　北三县紧邻京津两大城市，京津冀区域的核心区域，调控最严的房地产边缘地带，北三县的房价洼地效应一直以来都非常明显，也是很多北漂“留”在北京的第一站，容纳着将近百万的北漂青年的梦想，购房者多了那么就会出现投机者，所以怎么会让这里成为投机取巧、打楼市擦边球的三不管区域呢?根本不可能，以前的楼市发展重心是在北京、天津，这里的调控政策并不完善，房地产市场属于混乱无章的状态，再加上开发商疯狂拿地建房，房产中介无度炒作，让这里的房地产火的发紫。

　　北三县的房地产市场未来的前景如何呢?

　　很多了解过北三县房地产的朋友应该都听过“四个统一”政策，这是2019年北京出台的政策，也就是城市副中心与北三县的统一规划，统一标准、统一政策、统一管理，在交通方面，北京地铁连接北三县、主要交通干线打通同时推进;在产业方面，北京近两年对于北三县的支持力度加大，在燕郊北部推进引入中关村科学城、大厂影视小镇、香河引入机器人小镇，还有副中心的环球度假区，让产业带动区域发展;在公共服务方面，目前北京和北三县已经实现了医保互通，跨省结算，虽然试点医院还不是很多，但意义非凡，说明北京开始接纳这个“外人”了，这样会影响到很多产业人口外溢，想想看未来如果可以做到社保互认，那样会有很多企业外迁到成本更低的北三县地区，带动当地的经济发展。

　　所以说，对于购房者来说，北三县一直都是让人又恨又爱的地方，买吧，通勤时间比较长，跨省上班的痛苦就是披星戴月，不买吧，确实离北京比较近，购房成本比较低。我觉得如果你已经在北三县上车买房了，不要整天担心房价起伏，这个要看未来整个区域的经济发展，如果还没有买只是在观望状态，那么建议要看新楼盘，一定要看好项目地段和周边规划，现在的房价水平真的可以称得上是在底部，看好机会果断上车，随着京津冀一体化、四个统一的逐步深入，北三县要摆脱周边城市的阴影，发展自身实力，未来发展还是值得期待的。

　　房贷变化

　　“再说一次，不要早还房贷”，这句话是我去年中旬一篇文章的题目。

　　今天又把它翻出来，结合当下的形势再讲一遍，是因为近期关于房贷的问题的又变得非常多。

　　房贷是买房路上最关键的一部分，面对大额贷款，大多数购房小白怎么算都算不明白。

　　怎么还钱才能避免入了银行的套?在大通胀环境中，又怎么合理配置钱，才能为自己省钱?

　　这些都是很重要的问题。

　　其实从去年到今年，房贷最大的变化就是从基准利率定价变成了LPR利率定价。

　　但「定价算法」变了，但是「还贷方式」依旧没变，仍然是等额本金和等额本息两种。

　　记住，定价算法影响的是房贷利率，和还贷方式两者没有直接关系，很多人容易混淆。

　　我们先总结一下LPR利率。从去年LPR利率出台后，我通过一系列文章解读告诉大家，二手房合同转化时，选择LPR利率定价更划算。

　　因为LPR利率是跟着LPR报价利率走的，是动态的，和金融环境和经济走势有强关联性。

　　那时候还有很多人不信，出来反驳。

　　结果事实证明了这个观点，去年出台LPR利率时，是4.85%，今年5月20日最新报价LPR利率是，4.65%，半年时间降了0.2%。

　　经济繁荣过剩，LPR利率上涨，经济持平或下行，LPR利率下降。一般人都能看清楚当下以及未来几年的经济走势，这个不用多说。

　　二手房LPR利率合同转换的时间截止8月31号结束，大家别忘了在所在银行的APP上进行操作。

　　接下来的话题，依然是还贷问题。对此我有三点建议：

　　1.首付能少尽量少，贷款能多贷尽量多。

　　2.一定要选择等额本息还款法，拒绝等额本金。

　　3.如果银行能答应你借款30年，绝不选择29年。

　　下面子木用数据说话，带你再去深入剖析一次房贷背后的秘密。

　　传统思维的罪恶

　　首先我们要搞懂，贷款从哪儿贷。是银行，那么银行的本质是什么?

　　官方的解释是，依法成立的经营货币信贷业务的金融机构。

　　这个解答太抽象，简单来说，银行就是穷人为富人服务的机构——穷人千万百计地把钱存进来，富人想着千方百计把钱贷出去。

　　富人源源会不断地用穷人的钱赚更多的钱，尤其是房地产，你会看到，10年前富人拿着穷人的钱去买了房，10年后待房子涨了好几倍后，又卖给了穷人。

　　那这到底是为什么呢?

　　归根结底，穷人看到的是静态的钱，而富人看到的是流动的时间。

　　中华的优良传统告诉我们，不到万不得已千万不要向别人借钱，也告诉我们不到万不得已千万不要被别人占了小便宜。

　　那么传统思维的引导下，更多的购房者将房贷视为一生的拖累。一些人的人生目标甚至是多赚钱，早日把房贷还清。而且做房贷的时候，希望尽量少付利息，早日无债一身轻。

　　然而这个世界是很残酷的，「二八定律」适应于任何场景。大众化思维一定会成为被剥削的族群，这时候老祖宗留下来的美德反而让你成为了挨宰的老实人了，这就是资本的本质。

　　那么，房贷为什么是能多贷尽量多贷呢?

　　处女贷

　　首先，可以确定的是，对于个人借贷，房贷是目前中国金融市场上能找到的利率最低的优质贷款产品。如果你有公积金名额，那就更划算了，大部分城市能做到3.25%。

　　我记得2015年的时候，楼市为了去库存，银行甚至能批出来7折的商贷。简直是白送给你钱，让你发家致富。然而依然有很多人惧怕贷款，以为银行不安好心，在故意掏空自己的腰包。

　　当然这种好事情只能用于首套房置业，目前的政策二套和三套都会大幅提高首付和利率，所以一定要珍惜「处女贷」。

　　而且你要明白，无论你有多少钱，即使能全款买下房子，也要千万百计地把这笔优惠的钱从银行里弄出来。至于为什么明明可以全款，为何硬要负债给人家利息，这个后面再讲

　　选择

　　第二步就是还款方式的选择。这个是本文的重点。

　　国外房贷的还款方式有很多，在我们这里只有两种，一种是等额本金，另一种是等额本息。

　　等额本金法就是每个月你要固定还一定数额的本金，然后在这个基础上，加上你每个月应还的利息，前期还款额较高，后期因本金减少，月供也会快速降低。而等额本息法是采用的浮动本金，即每个月的月供恒定不变，前期还的都是利息，后面还的都是本金。

　　如果理解不够，再简化一下，等额本金就是逐月递减还款，倾向于前期还款;等额本息则是每月等额，倾向于后期还款。

　　两者的区别就是利息总额、月供不同，例如你贷款100万元，基准4.9%利率，等额本金要比等额本息少支付17.3万元利息，但开始的月供要比等额本息多支付1500多元。

　　你签贷款协议的时候，为什么银行客户经理都推荐你采用等额本息法呢?其中最重要的原因就是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起，为了能尽量的促成最多的贷款协议，他们喜欢这样做罢了。

　　等额本息法还有一个很重要的问题，有些读者会经常问到。

　　因为当你用等额本息法开始还房贷的时候，你会惊讶地发现，本息结构极其不合理，例如100万的房贷，月供5300元，利息就高达4000多，本金才1200元，简直是资本主义的剥削。

　　所以很多人就在想，是不是可以提前偿还本金来降低所支出的利息?例如房贷本金100万，利息91万，如果我前3年每年提前多还10万，利息会不会从90万变成60万?

　　很明确的告诉你，这个想法是错的。

　　首先你提前还钱，依然改变不了本息还款结构，只是加快了还款周期，利息还是那么多的利息，提前还款没占到一点好处。

　　而且很重要的是，即使你刚开始每个月偿还4000多的利息并不算亏，因为按照你房贷100万，利率4.9%来说，一年本应该就支付4万9千多的利息，本息结构真是数字的幻象而已。

　　所以你要做的就是贷最多的钱，还最长的时间，按步就班，切勿急躁。

　　在这点上，也诠释了倾向于后期还钱的，等额本息还款法的科学意义——「时间」。

　　时间

　　时间就是金钱，这句话很俗套。但从宏观经济概念出发，随着时间流逝，货币超发，你的收入一定会增加，而欠的钱的成本一定会减少。

　　今年是2019年，试想一下十年前2009年，物价是多少，房价是多少，你的工资又是多少。

　　我们回到2009年的北京，当时的市人均工资是4000元，房价是1.2万/平米，如果买一套80平米的刚需房，总价96万元，贷款60万元，年利率4.9%的话，每个月的月供是3000元。4000的工资，3000的房贷，那时候的购房者，生活一定不会幸福。

　　但是10年以后呢?

　　2019年北京的平均工资已经涨到了9000元，而且现在赚钱的机会远多于过去，9000元只是保守数字。这时候你会发现，还款容易了很多。

　　而这不是最重要的，重要的是，北京房价从1.2万/平米涨到了6万元/平米，惊不惊喜，意不意外?无形中你的固定资产翻了5倍，赚了384万。当然你可以把房子卖掉换一套更大的，也可以把房卖掉去环游世界。