今年以来，在调控政策和市场机制的共同作用下，房地产市场正发生着微妙变化——严厉的调控政策让“疯狂”的一线城市的楼市逐渐降温，反而是此前一路萧条的三四线城市迎来了扬眉吐气的时刻。

　　热点城市

　　降温效果明显

　　自去年“9·30”实施政策以来，楼市的调控效果进一步显现。据国家统计局公布的《2020年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据显示，在15个一线和热点二线城市中，11个城市新建商品住宅价格环比下降，北京(楼盘)、杭州(楼盘)和成都3个城市持平，唯一环比上涨的一线城市广州(楼盘)，涨幅也已连续4个月下调。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，15个一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施房地产调控政策以来，市场变化明显，房价持续趋稳回落。

　　据悉，2月全国楼市整体依然平淡，供需均呈现下滑之势。根据克而瑞房地产研究中心监测的23个重点城市数据显示，2月仅成都环比供应基本持平，其余的皆有较大程度下滑。其中，长春(楼盘)、北京的跌幅超过了九成，济南(楼盘)、长沙(楼盘)、东莞(楼盘)等环比降幅均在80%以上，深圳(楼盘)截至2月27日仍没有新增供应上市;若与去年月平均供应相比，则全部下跌，且同比跌幅较大，其中超过四成城市的跌幅超过了80%。供应方面整体延续了1月份的下滑趋势，几乎所有城市的环比皆有较大程度的缩减，由此导致大多数城市成交量继续下滑，部分去年供需两旺的热点城市的跌幅甚至超过了四成。

　　中原地产分析师张大伟认为，本轮楼市出现变化的主要原因是楼市政策的调控，在政策的抑制影响下，市场的走势与政策的执行力度密切相关。

　　由于一线城市土地资源稀缺、新房供应日趋减少，使大量购房需求转向了二手房市场。国家统计局公布的数据显示，与去年12月相比,在今年1月的70个大中城市中,二手房价格下降的城市只有16个,上涨的城市却有51个,比上个月增加了6个。其中,广州二手住宅价格环比上涨1.6%,湛江(楼盘)上涨1.1%,太原(楼盘)、南宁以及重庆(楼盘)上涨0.9%。在一线城市中,上海(楼盘)地区二手住宅价格下调比较明显,环比下降0.4%,深圳环比下降0.1%,而北京和广州两地二手住宅的价格均环比有所上涨。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，本轮调控的政策压力主要体现在信贷收紧、购房资格和预售许可证审批等方面，对新建住宅的影响要大于二手房，个体业主在一线城市新房供应短缺的背景下，可以选择持有和观望。政策压力下的市场行为，导致了二手房相对新房价格稍涨的局面。

　　业内人士认为，受去年全国大范围收紧调控的影响，一二线热点城市房价上涨的态势得到遏制，预计今年上半年全国楼市将缓慢降温，7月前后70城房价指数环比增幅可能将出现拐点。

　　三四线楼市

　　成交量走高

　　随着一线城市房价的猛涨，不少上班族已经将目光转回家乡以及周边的三四线城市。从春节以来的楼市关注度及成交情况来看，一些三四线城市正在“逆袭”北上广。

　　根据房产租售服务平台安居客今年春节期间的日均访问量显示，不同于一线城市楼市冷清的情况，多个三线城市在春节期间的楼市访问量不减反增。访问量增幅排名前五位的城市均是三线城市，其中，湖北黄冈(楼盘)访问量上涨122%;广东梅州上涨108%;安徽宿州上涨99%;安徽安庆(楼盘)、江苏宿迁(楼盘)上涨87%。其他上涨的城市还包括广安、六安、揭阳、遂宁(楼盘)、南充(楼盘)等。

　　国信证券(002736,股吧)、中国指数研究院等机构的数据显示，今年以来，全国房屋市场整体交易数据同比有所下降，但柳州(楼盘)、徐州(楼盘)、呼和浩特(楼盘)等城市却录得极高的涨幅。在土地市场，威海(楼盘)、莱芜、昆明(楼盘)、贵阳等城市占据了近几周住宅用地成交活跃度前十的位置。

　　这些城市的特点较为鲜明，有业内人士将其总结为“弱二线”、“三四线”和“中西部”三个关键词。这也说明，房地产市场的热点正在从此前的一二线城市向上述城市和区域转移。

　　根据国信证券的统计，在有完整房地产日交易数据的62个城市中，自2020年以来(1月1日至2月16日)，有38个城市的商品房累计交易量同比为正，占比61%，累计同比增速超过50%(含)的有23个。值得注意的是，这些城市绝大部分为三四线。

　　其中，柳州、徐州、泰州(楼盘)、呼和浩特、扬州(楼盘)、湘潭(楼盘)、汕头(楼盘)7个城市的商品房成交套数同比涨幅超过100%，柳州、徐州两地的涨幅分别达到678.6%和471.5%。

　　对于三四线城市中涨幅较大的城市，据新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷分析，这些城市主要有三个类型，第一种是一线城市都市圈周边城市，比如河北廊坊;第二种是去年去库存力度较大的城市，较为明显的是连续3年不供地的常州(楼盘);第三种则是一二线城市低端产业人口外流，返乡置业情况较多的城市，比如安庆和韶关(楼盘)。

　　三四线城市

　　缘何成楼市新宠

　　除了楼市政策调控的影响外，此次三四线城市成为新的交易热点这一现象来自返乡置业需求的购房者在全国的遍地开花。

　　“大城市一张床，老家一座房”，不同城市的房价落差依然巨大。截至1月13日，北京二手房均价为58043元/平方米，而三线城市绵阳(楼盘)的二手房均价则是5740元/平方米。也就是说，29万元在北京只能买到一个5平方米的卫生间，而在绵阳却可以买到一套50平方米的小两居。

　　2020年一二线城市房价大幅上涨，随之而来的“限购”、“限贷”等门槛，都让“漂一族”无所适从，越来越多的人选择了“逃离”或者“绕行”一二线热点城市。除此之外，近几年北上广深等一线城市行业竞争激烈等因素，使返乡置业不再只是一种思潮，许多人都付诸了实际行动。

　　在此情况下，每年春节期间，抓住返乡置业的人群就成为了不少三四线楼市的重头戏之一。一些三四线城市的售楼处在春节期间的营销力度不亚于地产行业公认的“金九银十”促销季。数据显示，除夕后，二三线城市的访问量回升明显早于一线城市，增长率也更高。

　　根据市场机构进行的“返乡置业需求调查”结果显示，现居住于一线以及三四线城市的人群对于三线城市的住房均有极强的购买欲望。大学生及刚刚大学毕业的人群是返乡置业的主要人群，45岁以上的人群在购买养老的需求推动下亦是返乡置业的另一大热点人群。

　　除了一二线城市的“挤出效应”外，城镇化的发展也为三四线城市提供了长远的政策红利。三四线城市的发展是未来我国经济发展的着力点之一，在国家政策的扶持下，三四线城市的吸引力将会越来越大。

　　国信证券的专家指出，自去年国庆节各地密集出台房地产调控政策以来，这种趋势就开始出现了。去年11月和12月，三四线城市的市场表现就被多家机构认为“好于预期”。

　　业内人士表示，三四线城市的政策总体宽松。受一二线城市政策调控的影响以及自身房价的优势，部分三四线城市近期的购房节奏总体较快。

　　另一方面，和货币现象呈正相关的楼市，也可能是因为今年信贷资源的调整而鼓舞了三四线城市萧条已久的市场。来自中国指数研究院的报告指出，部分热点城市调控政策的收紧，或降低2020年的信贷需求，而三四线城市将通过补位一二线城市来平衡房地产市场的平稳发展，2020年信贷资源有望向三四线城市适度倾斜。

　　去年年底召开的中央经济工作会议也明确了提振三四线城市楼市的导向。会议称，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多的问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。

　　综合来看，是返乡置业的人群助推了近期三四线城市楼市的回温。业内人士指出，虽然仍面临去库存的难题，但今年三四线楼市已现回暖迹象。从市场表现看，三四线城市同比去年已经出现好转，正处在底部复苏的提速过程中。

　　不过，一位业内人士提醒说，如果在家乡买房仅仅是为了购买，那么不建议大家盲目跟风返乡置业。购买买房需要考虑利润问题，不能只看房价的高低，房价越低上涨潜力反而越小。购房前应提前摸清当地楼市的供求比例，了解人口变动或小学生入学率等情况。如当地无重要产业支撑，且存在楼市供大于求、人口净流出、学生入学率持续走低等情况，那就需要慎重考虑了。 (付颢琬)