回顾2019年长安8号难逃魔咒
 

　　佳兆业广场外围挡的“长安8号”标识依稀可见 蒋起东 摄

　　法治周末见习记者 蒋起东

　　天安门以东7公里，北京(楼盘)CBD核心区，大望路口东南角，耸立着两栋米黄色大楼，它的对面是北京高档写字楼之一的华贸中心。

　　这两栋大楼外面高高的围挡将其与世隔绝开来。大楼前方的建国路上，车水马龙;大望路地铁站外，人头攒动。人们行色匆匆，似乎都早已习惯围挡内的这两座大楼，很少有人驻足观望。

　　在华贸中心工作的白领崔琦(化名)眼中，这两栋建筑是北京最具历史感的地产项目之一，曾有“京城第一烂尾楼”之称。

　　10年间，这座北京长安街一线唯一的70年产权府邸，经历6次易主，至今仍未完工。项目案名也跟随股东不断变换：从最初的“耀辉国际城”到“擎峰阁”，再到“长安8号”，最后变更为“佳兆业广场”。而“长安8号”作为案名，使用最久(以下称长安8号)。

　　如今，长安8号正迎来它的关键时刻，按照既定的项目计划，它将在5月迎来竣工验收，如果通过验收，它将摘掉“京城第一烂尾楼”的帽子，成为北京地段最优良的豪宅项目之一。

　　然而，就在此时，长安8号前路再一次蒙上阴影。法治周末记者在项目外围看到项目外围挡上悬挂的佳兆业标识已悄然撤下，“长安8号”斑驳的标识又重新显露出来，依稀可辨。

　　多个公开消息显示，长安8号的代建方佳兆业公司(以下简称佳兆业)正陷于破产危局。北京地产界的多位人士在向法治周末记者谈及此项目时，用烂尾魔咒一词来形容长安8号过去10年的命运。　　10年6次易主

　　时间退回到2004年，赶在土地协议出让制度全面被“招拍挂”取代之前，王府世纪董事长王志才以协议出让方式拿下了长安街沿线最后一块70年产权的地块，并定名为“耀辉国际城”。

　　同年，天鸿宝业以3100万元收购该项目62%的股权，成为当时耀辉置业有限公司的大股东。据此可推算，当年该项目的价值约为5000万元。然而在天鸿宝业接手的3年内，项目进展缓慢。年报显示，公司的现金流状况渐渐恶化，负债率也不断攀升，2006年其资产负债率为80%，到了2007年年底上升至83%。

　　2007年8月，首开集团注资天鸿宝业，重组为首开股份，并成为“耀辉国际城”的实际控制者。

　　2008年4月，首开以4.587亿元将“耀辉国际城”62%的股份全部转让给香港世纪协润，理由为“首开一直致力于开发中档住宅，并不擅长也无兴趣开发豪宅”。而后，“耀辉国际城”改名为“擎峰阁”。

　　有媒体披露，香港世纪协润的母公司是泓达购买，该公司的控股股东正是王志才。而世纪协润的这次“回购”需要向首开支付将近16亿元的资金，除了4.587亿元的股权转让资金外，还要偿还“耀辉国际城”向首开股份借款本息共计约11.41亿元的债务。

　　2009年9月，中国奥园宣布以3.7亿元(另加收购成本约6519万元)收购世纪协润41.33%股本，并向世纪协润提供4.6亿元短期贷款，从而间接拥有“擎峰阁”51%的控股股权，并将其正式改名为“长安8号”。但奧园接手后，“长安8号”的销售并不理想，2010年3月，项目首次开盘只获得了10亿元的销售收入，与预期120亿元的目标相去甚远。

　　2019年4月，中国奥园发布公告称，以18.29亿港元(人民币14.8亿元)出售长安8号项目51%的权益，接盘者为香港金利丰。不过，金利丰并不是一家地产公司，而是从事金融服务，在接手之后也并没有对项目做任何开发。

　　2019年8月，佳兆业以“代管代建”的形式介入“长安8号”的项目开发，2019年2月将其更名为“佳兆业广场”。有媒体透露，此举为佳兆业股东绕过上市公司佳兆业，从世纪王府和金利丰集团手中收购了该项目100%的股权，共耗资60亿元。

　　或将再度易手

　　帮助代建长安8号，被认为是佳兆业打开北京市场的前哨之战。佳兆业是深圳(楼盘)本土的一家房企，在2020年中国房地产企业百强榜排名第17位，以擅长旧城改造闻名，同时对处置烂尾楼也颇有心得—此前，收购并盘活广州(楼盘)著名烂尾楼中诚广场，是佳兆业的一大杰作。

　　对于佳兆业接手长安8号，财经评论员严跃进分析称：“佳兆业当时意气风发，也是旧改里面最典型的企业，和地方政府关系也比较融洽，其购置此类物业可能确实是希望让此类物业有一个明显的物业增值，以及投入运营，但很显然，此类楼盘背后的股权关系过于复杂，难以理清，加大了相应的成本。而且楼盘背后的形象也大打折扣。”

　　就在佳兆业宣布这一项目将于2020年年中入市后不久，即遭遇“黑天鹅”事件，多处房源被锁，身陷债务危机。

　　如今，佳兆业正处于债务重组的境地，长安8号的命运也再度扑朔迷离。项目代理机构亚豪传出的消息是，他们从2020年年初正式介入后，营销线工作处在停滞状态，鉴于佳兆业目前的状况，也不知道何时启动入市前的准备工作。

　　近日，据港媒报道，停牌中的佳兆业债务重组有了新进展，佳兆业海外债权人委员会的8个基金经理中，有6个已接受融创的建议。融创也临时停牌，以待发出有关收购佳兆业股权的联合公告。

　　然而融创是否会接手长安8号仍是个未知数。

　　据界面新闻报道，在介入佳兆业重组后，融创曾与戴德梁行合作，打算给长安8号制定一个新的方案。该方案可能会颠覆此前的规划定位，减少住宅和公寓产品，加大写字楼在项目中的比重。但融创方面对此并未回应。

　　严跃进告诉法治周末记者：“融创若拿下佳兆业，那么势必间接拿下长安8号项目。但实际上融创和佳兆业的股权并购也还存在各类变数，所以拿下长安8号项目实际上可能性并不大。尤其从近期融创股票停牌的态势看，可能中间的并购事项并不会太顺利。即便佳兆业分割部分项目给融创，可能也是偏重在华南市场的项目，而对于此类北京的项目接盘可能性不大。”

　　“融创若拿下长安8号，那么完全可以打造成一个高端项目进行销售。而且从该项目的地段看，确实还有继续上涨的可能性。当然，对于融创来说，若收购此类项目，那么可能在周边仍会积极拿地，从而形成联动发展的效应。”严跃进表示，“如果融创不接手，那么最后的包袱依然会给予佳兆业。但佳兆业若能够度过当前的危机，那么盘活此类资产进行抛售的压力是不大的。”

　　魔咒缘何难解?

　　让外界感到困惑的是，长安8号的地段并不差，却一直难以摆脱烂尾的魔咒。经历6次易主，4度更名，多次停工，长安8号命途多舛，至今仍未彻底完工。

　　甚至有人调侃，长安8号的风水出了问题。有人说，长安8号手握三刀，脚踏七魁(“三刀”指长安8号对面华贸中心的3座写字楼，“七魁”指华贸公寓的7栋楼)，至尊之府，广聚财源;也有人说，长安8号二楼环抱，自成格局，东侧停车场和南侧低矮建筑都难以纳入体系，为孤阳煞，泄气破财。

　　房地产业内人士认为，项目频繁易主、工程屡滞不前，其原因错综复杂，项目背后的股权关系难以厘清或是主因。

　　曾任长安8号项目顾问的RET睿意德执行董事张家鹏表示：“长安8号的股权关系非常复杂，这也直接导致了其频繁易主。始终有一方不是特别大的股东掌握了比较大的主动权和项目背后操作的一些决定权，所以新进来的股东没有办法协调好，就会存在一些问题。”

　　中原地产董事总经理李文杰也认为，项目本身地段、条件不是问题，关键是股东合作关于物业始终没有达成共识，可能是股东合作的问题拖累了这个项目。

　　然而，项目并没有因烂尾而贬值。10年之间，从王府世纪拿地时的5000万元，到佳兆业接手时的60亿元，这一项目股权价值飙升了120倍。

　　严跃进对法治周末记者表示：“长安8号是典型的中国楼市投机泡沫的代表，也是坐等地价上升的一种购买误区。该项目每次易主，都带有一种很浓厚的倒腾的思路。”

　　严跃进认为：“2004年的项目收购，还是一种比较‘纯洁’的购买做法，当时的收购主要是考虑到未来随着朝阳板块的开发力度加大，此类物业增值空间依然存在。而从2009年的收购开始，投机因素就比较重，这也是中国房地产市场价格飙升的一年。这时中国奥园进行收购，在于有一笔闲置资金，而且确实受行情的影响，积极入市。但2010年市场降温，所以此类购买其实是落空的。2020年市场继续升温，奥园急于脱手，而香港金利丰接盘，可以理解为对中国市场的看好。从这一角度看，新一轮投机继续开始。”