怎样的商铺值得购买 购买好处率你会计算吗?
 

　　随着国家政策对楼市的打压，越来越多的人将眼光转向了商铺购买，其实并不是所有的商铺购买都是稳赚的买卖，这就需要在购买商铺之前认真的计算商铺购买好处率。(编辑/浦卉)

　　问：商铺购买好处率如何计算?

　　答：对于普通购买者来说,动态购买计算比较复杂,在这里总结4种常用算法

　　1、租金好处率法

　　公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款

　　优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金好处率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

　　不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套购买的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的购买分析工具。

　　2、租金好处率分析法

　　公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价

　　这种方法算出的比值越大，就表明越值得购买。

　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

　　不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为购买分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

　　3、内部利润率法

　　公式：累计总利润/累计总投入=月租金×购买期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部利润率。

　　上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计利润、投入均考虑在购买期范围内。

　　优点：内部利润率法考虑了购买期内的所有投入与利润、现金流等各方面因素。可以与租金好处率结合使用。内部利润率可理解为存银行，只不过我国银行比例按单利计算，而内部利润率则是按复利计算。

　　不足：通过计算内部利润率判断物业的购买价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

　　4

　　、简易国际评估法

　　公式：如果该物业的年利润×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。

　　这一国际上专业的赚钱公司评估一处物业的购买价值的简单方法。

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　　问：商铺购买好处率多少才合理?

　　答：一般来讲，商铺可以在8年左右收回购买，此后的年出租利润率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。

　　当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算：

　　一：主要适用于没有贷款的一次性购买。

　　公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12=年租金收入，

　　年租金收入&pide;购买商铺总价=年购买利润率

　　购买商铺总价&pide;年租金收入=购买回收年限

　　二：主要适用于贷款购买的利润计算。

　　公式：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12=年租金收入;

　　(首期房款+按揭贷款)&pide;年租金收入=购买好处年限

　　年租金收入&pide;(首期房款+按揭贷款)=年购买利润率。

　　问：购买商铺的过程中会有哪些可能和必要的支出

　　答：上面所列的购买利润计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。

　　第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。

　　第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。

　　所以，在计算商铺的购买利润时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的购买好处率。

　　问：如何选择合适的商铺

　　答：虽然购买商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。对于想购买小型商铺的购买者来说，首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。而且，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场购置经营门面，则上涨的潜力大，购买少，其次，要盯住一些新开发的城区。

　　与大家分享找商铺的十二条口诀

　　1、金角银边垃圾腰，死角店铺不能要;

　　2、天桥隔档与车道，挡财挡运挡客流;门前最好平街面，店前有梯要减分;

　　3、人流不等于客流，旺街不等于旺铺;

　　4、低租金、高转让，咬咬牙，能经营，就是投入不轻松;

　　5、高租金低转让，短租期次商圈、有意外，要可控;商业区，耗多金，社区门店要中心;

　　6、阴阳街道要分清，西晒铺面要慎重;

　　7、同类品牌扼咽喉，商超负一不能行;

　　8、异形店铺谨慎选

　　9、周边商住之形态，客户交叉为最宜;

　　10、店铺前世与今生，转手原因要较真;

　　11、店铺门头避遮掩，低于2.5米需谨慎;

　　12、店铺产权要明晰，签约确权问房东;