房价，等一等刚需！最近新房市场出现“精装变毛坯”、“全民营销”等现象，二手房市场客户选择越来越多、业主降价才能卖房，整体市场热度大不如前，那么小周期向下的逻辑和路径是什么？

　　从宏观上来看，目前出现的新房、二手房市场降温，其实是前2年房价快速上涨后，带来房价和经济发展、居民购买力等基本面的脱离；从微观上来看，房价上涨最大受害者——刚需群体入市难度越来越大，换房市场中刚需“买不起房”会使得改善客户“换不了房”，带来市场成交量的更大幅减少，“房价，等一等刚需”。

　　这一轮“小周期”的内在逻辑其实很简单：房价涨幅脱离基本面后的回归。但故事还是要从2020年讲起。

　　在2020年之前，房价增速与其他各类经济指标增速趋势一致，但在2020年以后产生较大分化，个人购买力增长的速度远低于房价的涨幅。尤其是对于无房群体，因为没有享受到房价上涨的红利，入市难度持续增加。也许，多年后我们回顾这段历史，会把2020年用红笔圈出。数据上看，从2020年开始房价涨幅与经济基本面“脱钩”。

　　脱钩带来的直接影响，是房价的上涨速度超过收入的增速，使得无房刚需群体入市门槛持续变高。同时整体“去杠杆”环境下房贷持续收紧，连首套房利率也在持续攀升，带来月供和收入的更高要求。一般来说，2居室主要为刚需户型，近三年2居室总价增加39万、首付增加15万、月供增加2524元/月，刚需压力大。

　　第二步连锁反应则是，刚需入市困难，导致改善需求难以释放。第四季度武汉经纪人调研显示，改善型需求已经超过首次置业需求：也就是说2居的业主会变成3居的客户，刚需买不起2居会导致改善客户换不了3居，市场呈现“轮动”效应。

　　在这样的内在逻辑驱动下，我们才看到武汉市场当前新房高位回落、二手持续降温的局面。