【导读】房屋租赁新规：房租押一付三将取消。房租说涨就涨、一言不合就赶人、退房时扣押金……谈起租房，多数人表示“说起来都是泪”。从5月中旬开始，由住房城乡建设部起草的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称条例），向社会公开征求意见，这是我国第一部明确规范住房租赁的行政管理法规。条例提出租房按月支付方式，同时提出事先约定调整房租的规定，未来房租支付以及调整方面，都会因此而出现新的变化，“押一付三”的方式可能将逐渐淡出市场。

　　据统计，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，主要是外来务工人员、新就业大学生等。未来，我国将新增2亿人进入租房市场。租赁已成为居民居住形式的重要选择和生活方式。同时，大环境也在助推租赁时代到来。首先，近年来热点城市的房价持续走高，居民首次购房年龄推迟，如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2020年的34岁；其次，相继进入社会的85后、90后、00后，其结婚年龄也相应推迟，“单身贵族”崛起；再次，外来人口居住稳定性提升，2020年约有2.53亿城镇外来人口，其中60%携配偶、子女一起流动，在就业地城市平均居住时间超过3年。

　　租金规定变透明

　　目前我国房屋租赁的期限一般为1年，但条例鼓励签订长期租赁合同。对于租客来说，频繁搬家是他们最为头疼的事，很多时候租客并不想搬，但因为当初只是签订1年租约，到期之后出租方却又大幅提高租金，因此不得不搬。条例从实际出发，鼓励签订长期租约，这从某种程度上来说，将改变租客频繁搬家的局面。

　　条例提出，鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，对于当事人签订3年以上住房租赁合同的，规定直辖市、市、县人民政府要给予相关政策支持。条例同时提出，对于这些住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年。此外，为了鼓励发展规模化、专业化住房租赁企业，条例也作出原则性规定，明确住房租赁企业可依法将住房租赁相关利润设立质权，这些都会对未来住宅租赁市场形成新的影响。

　　房东或中介扣留押金或被罚

　　如果能开心租房，年轻时何必早早背负巨大的买房压力？可问题是，租房中遇到房东随意提价、“一言不合”就被赶、押金说扣就扣的情况并不少见，这房租得有点“艰难”。

　　针对这些租房“乱象”，意见稿提出，住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。

　　意见稿提出，出租人扣留押金的，应当承担举证责任。随意克扣押金，将会受到处罚。条例明确，出租人违反规定扣留押金，将由房产管理部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1000元以上5000元以下罚款，对单位处5万元以上20万元以下罚款。

　　中介11项行为被禁止

　　目前，我国房地产中介服务机构约有6.8万家，从业人员将近100万人。中介行业在为住房交易作出贡献的同时，也存在各种各样的问题。针对房地产经纪机构和从业人员扰乱市场秩序、侵害群众合法权益等问题，意见稿规定了不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。对违反这些规定的经纪机构和从业人员，将给予暂停合同网上签约权限、没收违法所得、罚款等较为严厉的处罚措施。

　　不过，公租房等政策性住房租赁和销售，以及旅馆类住宿服务，不适用该条例的规定。值得注意的是，在政府力推房企自持物业的大背景下，也将为租房人提供更稳定的租期和更完善的服务。一旦房企的长租公寓大量面市，将直接与私营房东和房屋租赁中介形成竞争关系，有效平抑房屋租金价格。条例的出台，也是对存量房市场进行的一种预警。