4月17日,国家统计局公布了2020年一季度全国房地产开发购买和销售情况。数据显示,一季度,全国房地产开发购买21291亿元,同比增长10.4%,其中住宅购买增长13.3%。房屋新开工面积34615万平方米,同比增长9.7%,其中住宅新开工面积增长12.2%。 销售方面,全国商品房销售面积30088万平方米,增长3.6%,其中住宅销售面积增长2.5%。全国商品房销售额25597亿元,增长10.4%,其中住宅销售额增长11.4%。 土地市场方面,“价升量稳”依旧。房地产开发企业土地购置面积3802万平方米,同比增长0.5%,土地成交价款1634亿元,增长20.3%。
新城控股副总裁欧阳捷认为,随着2020年货币政策不再宽松,面向房地产资金定向趋紧,土地成交大致保持在零增长区间,很可能略有下降,但地价不会下降,甚至还会继续缓幅上涨。同时,由于今年整体资金环境收敛,政府部门、企业部门、居民部门去杠杆,房企到位资金增速趋势性下降,购买增速也会趋势性下降,将会很难继续保持两位数的增长。
销售或面临拐点 在前两月商品房销售额增速出现短暂回升至15.3%后,一季度总体的销售额同比增速大幅下降至10.4%。而销售面积的增速则只有3.6%,是2019年6月以来的最低值。 其中,在调控政策影响下,一季度住宅销售面积增长2.5%,但价格上涨趋势明显,一季度销售额增长11.4%。 从区域来看,销售分化更加明显。市场占比近四成,调控城市更加密集的东部地区,罕见地出现了销售额与销售面积同比“双降”的局面,而中西部地区在这两个数字上则都维持着两位数的增长。 尽管总体销售增速减缓,但去库存形势依旧良好。3月末,全国商品房待售面积57329万平方米,比上月末减少1138万平方米,是去年9月以来的新高。而住宅市场的去化成果依旧显著,3月份待售面积减少954万平方米。 住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为,2020年的去库存取得了明显成效,去掉了1亿平方米库存,从6.9亿平方米变成5.8亿。一季度进一步下降到5.7亿多,但去掉的库存基本上是住宅的库存,且主要集中在实行棚改货币化安置的三四线城市,当前房地产的“主要库存还是楼宇写字楼,购物中心”。 而随着住宅库存的持续去化,房地产销售增长的动力被认为将进一步削弱。 4月2日,易居研究院发布报告称,受其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米,环比减少1.0%,同比减少8.7%。这一数据已经连续32个月同比下跌,其中有75个城市库存规模低于去年同期水平, 100城库存总量规模已与2019年3月水平相当。 该报告认为,“对于其他三四线城市尤其是地级市来说,倘若市场过热、库存不足,那么此类城市提高银行信贷比例、出台或升级限售等政策的概率也会加大。” 这无疑会提升购房难度和成本,但另一方面,调控并没有放松迹象。据21世纪经济报道记者不完全统计,今年以来,至少14个城市发布了楼市调控新政,其中大连(楼盘)、淄博(楼盘)、衢州(楼盘)等地,差异化调控从“因城施策”升级为“因区施策”。而沈阳、大连、阜阳、昆明(楼盘)等地出台的调控政策显示,“限售”与“限购”范围进一步拓展,并开始下沉到三四线城市及县区。 因此,顾云昌预计,在调控没有放松、货币政策趋紧、购房者买房成本上升等多重影响下,销售数据由升转降的拐点可能在2020年年中出现,“2020年销售超过2020年的可能性是个小概率。” 资金趋紧加剧 而购买数据,则意外维持着2020年以来的良好态势。 统计数据显示,继2月份购买增速大幅提升至9.9%后,一季度,全国房地产开发购买21291亿元,同比名义增长10.4%,创下三年来的新高。 其中,住宅购买14705亿元,增长13.3%。住宅购买占房地产开发购买的比重为69.1%。 顾云昌认为,房地产购买增长加快主要有两个原因,第一,是土地价格因素。直到今年的一季度,地价的上升幅度远远超过房价的上升幅度。第二,2020年房企拍下大量土地,尽管趋势放缓,但也保持了15.8%的总量增长。去年购置的大量土地进入开发期,导致今年一季度购买增长速度仍然保持在10%以上。 然而,资金紧张的问题依然存在,而且还存在进一步恶化的局面。 今年前3个月,房地产开发企业累计达到367.7亿元,同比增长3.1%,增速比1 - 2月份低1.7个百分点。 从住房基金的来源来看,一季度国内贷款占20.0%,比2020年第四季度增长了5个百分点。而企业自身应收账款全部下降,企业自筹资金、按金和预付款,个人抵押贷款分别占31.0%、29.6%和31.0%,而2020年第四季度分别下降2.6、2.6和0.6%。 值得注意的是,今年第一季度,个人抵押贷款总额为5160亿元,较上年同期下降6.8%,比1月和2月4.3%的降幅进一步扩大。 E-house研究院研究员王梦文表示,在2019年2月1日,房地产开发购买同比增长超过5.1%的同比增长资金到位,两条曲线形成剪子,3月份曲线进一步扩大至7.3%。在未来,随着资本环境的趋紧,销售低迷加剧了房地产企业的财务压力,开发商的资本面或变化板块会出现,一些企业的销售压力也会增加。全年,随着开发商融资领域的收紧,全国房地产开发购买双位数增长将被证明是不可持续的,预计将会下降,随后的同比增长率在年底下降到4%。 (责任编辑:www.langfangfc.com) |