在小城市，城市越小，房价涨得越凶猛。从10月份各线城市房价的同比涨幅来看，二线城市明显高于一线，三四线城市又高于二线。考虑到新建房子距离中心城区越来越远，实际小城市的房价涨幅要大于统计出来的数据。

　　小城市房价飙涨的一个主要推手是棚改货币化的政策刺激，而房价的上涨又进一步刺激居民加杠杆买房。但是大城市最近两年的房地产政策都在严控，所以大小城市的房地产销售、投资都出现明显分化。截至9月份，一二线大城市房地产销售面积累计增速已经降至-0.6%，但其他小城市依然维持在4.6%；一二线大城市房地产投资累计增速降至5.1%，而小城市则维持在接近15%的高位。

　　但是和一二线城市不同，小城市的房价偏高是非常危险的。一方面，随着城镇化的推进，小城市将面临人口净流出的压力，需求缺乏支撑；另一方面，小城市一手房几乎无限量供给，二手房市场相对较小，一旦价格转向，需求端或将直线滑落。

　　而一旦小城市房价下跌，后果也将是严重的。第一，居民将过多资产配置在房地产，资产缩水短期会影响居民消费，长期甚至影响居民养老问题。第二，房价下跌也将打压小城市的房地产销售，地方政府土地财政吃紧，将面临较大的财政压力。从国际经验来看，房价涨得越多，下跌过程中的危害也就越大。

　　2020年开始的去库存政策主要是为了解决小城市房地产库存过高、供给过剩的问题，房地产库存近两年确实在下降，但是卖出去的库存并没有凭空消失，仍是房地产市场的潜在供给。而且在过去的两年多里，棚改货币化刺激房地产销售好转后，小城市房地产投资又维持了高增长。根据我们的测算，过去两年多时间小城市销售出去的商品住宅和剩余库存的总和，是2020年底商品房库存的6倍还多。对于一个2020年就供给严重过剩的市场，近两年又新增了房屋供给，且飙升至高位的房价会打压需求。事实上，今年以来小城市棚改货币化的政策已经在收紧，对于房地产库存较低、房价涨幅过大的城市正在取消货币化安置。随着刺激政策退出，小城市房价恐难维持。