直击业绩会 | 潘石屹又不卖了 SOHO中国到底是赚是亏？

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　　尽管过去两年潘石屹频繁通过甩卖资产获利，甚至在2016年年中业绩会时直接表示下半年还会拿出2-3个非核心物业出来销售。但在2017年，这种情况或许不会再出现。
　　观点地产网 经历近四年转型阵痛期后，SOHO中国疑似在2016年迎来转型收获期。
　　3月23日，SOHO中国在香港港丽酒店举行2016年业绩发布会，董事长潘石屹、总裁阎岩及财务总监唐正茂共同出席了业绩会。
　　2016年，SOHO中国交上了一份看上去十分漂亮的成绩单，公司实现营业额约人民币15.77亿元，比2015年上升约58%;租金收入约为人民币15.11亿元，较2015年上升约44%;毛利率约为79%，比2015年的74%进一步提高;实现公司权益股东应占纯利约人民币9.10亿元，比2015年上升约69%;截至2016年12月31日，集团在24个租投资物业平均出租率达到约96%;SOHO 3Q在北京(楼盘)和上海(楼盘)开设了17个SOHO 3Q中心，平均出租率达到约85%。
　　但在靓丽的业绩之外，有关公司运营模式、物业出售以及利润等方面，仍然有诸多疑问萦绕在现场媒体心头，需要管理层给出相应的解答。
　　SOHO中国到底是赚是亏?
　　据观点地产新媒体查阅SOHO中国年报，2016年SOHO中国共实现营业收入15.77亿，同比2015年的9.95亿增加5.82亿元，主要原因是期间光华路SOHO II、外滩SOHO、虹口SOHO、凌空SOHO等项目的出租率有了大幅提高，导致租金收入有了显着上涨。
　　过去一年间，虽然国内写字楼市场租金情况整体低迷，但北京、上海仍然是写字楼租赁市场需求最旺盛的城市。SOHO中国目前拥有24个项目近400万平方米投资物业，大部分均位于北京、上海的核心地段，租金收入也因此水涨船高。
　　但在租金收入大幅增长之外，SOHO中国报表中仍有几项数据值得仔细推敲。
　　一是投资物业的评估增值。数据显示，2016年SOHO中国的投资物业评估增值为12.70亿，而2015年同期数值仅为2.04亿，增幅超过10个亿。而同期，公司年度利润仅为9.09亿元。假若去除这部分投资物业增值，公司年度利润将为负数。
　　对此，唐正茂就表示，12.70亿的投资物业评估增值包括本年度完工的SOHO天山广场的办公和商业部分的物业增值。随着公司投资物业的日趋成熟，每年都会产生一定的增值部分，这是很正常的。
　　二是其他利得-净额。2016年7月29日，SOHO中国与国华人寿保险订立协议，以约人民币32.97亿元的总销售金额(含增值税)整售SOHO世纪广场，产生相对应的其他利得-净值约人民币5.01亿元。而2015年同期的数值为12.38亿元，主要为处置上海海之门所产生的资本利得。
　　仅从这两个数字上看，尽管2016年租金收入录得15亿元的新高，但扣除掉投资物业评估增值12.7亿，出售资产所得的资产利得5.01亿，SOHO中国2016年经营利润将出现负值。这也就意味着，仅通过正常的办公物业经营租赁，SOHO中国将是亏本的。
　　潘石屹又不卖资产了
　　值得注意的是，尽管过去两年潘石屹频繁通过甩卖资产获利，甚至在2016年年中业绩会时直接表示下半年还会拿出2-3个非核心物业出来销售。但在2017年，这种情况或许不会再出现。
　　在2016年年中业绩会上，潘石屹曾经表示，其对旗下资产进行了梳理，已将上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围，下半年或将出售这三个物业。
　　但观点地产新媒体查阅SOHO中国2016年年报发现，年报中明确提出，2016年12月，位于上海的SOHO天山广场的办公和商业部分竣工交付，该项目将成为集团2017年租赁工作的重点。
　　这个说法也得到了潘石屹的现场证实。潘石屹称，计划是计划，市场是市场，当前的市场环境已经出现变化，所以出售的计划也会调整。
　　潘石屹续称，上海虹口SOHO的整售事项本来已经和一家很大型的企业谈好了，合约都差不多签订了，但自己又临时变卦了，不卖了，而这主要是基于对外汇管制方面的考量。
　　潘石屹解释道，由于外汇管制的原因，自己在国内出售资产后，收到的资金并无法去国外投资，只能留在国内，而国内并无其他更优质的资产可买，其认为，“我拥有境内的资产，比拥有境内的人民币要好得多”。
　　但在出售物业获取资本利得成为公司利润增加重要来源情况下，不再出售资产也就意味着利润或将下降，这或许也是未来SOHO中国需要直面的问题。
　　3Q暂不成熟与收入成谜
　　除开上述疑问外，有关SOHO中国的新业务——SOHO 3Q业务的经营情况亦备受在场媒体关注。
　　在2016年年中业绩会上，潘石屹曾经表示，要将3Q模式进行轻资产对外输出，并复制到除北京、上海之外的其他城市。
　　但在此次业绩会上，潘石屹却收回了此前的说法。其表示，当前3Q业务主要是在SOHO自有物业中开展，仍然处于不断适应市场的阶段，未来几个月还将继续进行调整和优化，等到真正成熟之后才会进行扩张。
　　需要注意的是，与年中的时候一样，SOHO中国并未在年报中单列3Q业务的收入，唐正茂也并未正面回答现场有关3Q业务收入的提问。仅是提到截止2016年底，SOHO中国已在自持物业中开办了17个SOHO 3Q中心，并有2个正在建设中，共提供超过16,000个工位于北京及上海。截至2016年底，SOHO 3Q的平均出租率已经达到了85%。
　　值得肯定的是，2016年，为规避汇兑风险，公司提前偿还了银团贷款6.44亿美元和40.50亿港元，提前赎回了境外优先票据的所有未偿还本金总额约2.53亿美元，虽然亦发行了利率仅为3.45%的境内企业债券。
　　据此，公司大幅降低了境外债务在总负债中的比例，目前，境外债务在总负债中的比例仅为7%(2015年底约为56%)，债务融资成本也降低至4.4%。
　　但与此同时，这也大大降低了公司的现金流水平。截止2016年年底，SOHO中国拥有现金及现金等价物38.64亿，同比2015年的84.06亿大幅减少54%。主要是因为期间提前偿还了大笔境外债务所致。
　　据此，公司占据利润组成部分比重的财务收益亦出现较大幅度下降，2016年SOHO中国取得的财务收益为1.21亿元，较2015年同期的3.80亿元大幅减少2.59亿，主要是由于现金水平减少，以及市场利率下降。