房贷收紧为楼市降温

anjuadmin

　　针对近期房地产市场回暖迹象，地方行政限购政策持续加码，银行收紧房贷政策如期而至。近日，央行下发 《中国人民银行办公厅关于做好2017年信贷政策工作的意见》，其中包括银行适度调整房贷的内容。具体而言，要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速等。
　　当前房价有上涨之势。从国家统计局最新公布的房价数据看，今年前两个月全国房地产开发投资同比增长8.9%，比上年同期加快5.9个百分点。而且同期30个标杆房企销售业绩同比增长85.7%。这说明尽管房地产市场受到政府政策和融资的诸多限制，房市仍然火热。可以看到，2月，一二线城市新房价格涨幅有所回升，三线城市继续保持较高增速。
　　值得指出的是，一线城市二手房价格涨幅较大，如北京(楼盘)二手住宅价格环比上涨1.3%，同比上涨32.2%;广州(楼盘)环比上涨2.7%，同比上涨28.1%。房价上涨城市数量也有明显增加。全国70个大中城市中，2月56个城市新建商品住宅环比上涨，1月为45个。另据财政部披露，在1—2月的政府性基金收入中，地方政府性基金本级收入6727亿元，同比增长32.3%，其中，国有土地使用权出让收入6196亿元，同比增长36.1%。2016年全国住宅用地成交楼面地价上涨明显：一线城市上扬44%，二线城市上扬85%。到今年2月，全国住宅用地成交楼面地价，环比、同比分别上涨7%和71%。
　　在上述背景下，今年国内加剧房地产调控力度已成必然。事实上，近期，国务院、央行、国家发改委、银监会等高层就房地产政策已经先后作出表态，今年的《政府工作报告》经过修改后，最终着重添加了“遏制热点城市房价过快上涨”。不仅如此，在去杠杆的背景下，《政府工作报告》还对信贷总量进行了控制，将广义货币(M2)和社会融资规模增速分别由此前的13%下调至12%。
　　而为了防止楼市过热现象，包括北京、广州、石家庄(楼盘)、郑州(楼盘)、长沙(楼盘)在内的20余城市已密集发布对本地楼市的调控新政，或提高限购门槛，或提升首付比例。值得注意的是，广州发布的新政也明确采取 “认房又认贷”的规定。至此，北、上、广、深四个一线城市均采取了“认房又认贷”政策。与此同时，在各地纷纷加码楼市调控的政策中都加强了对楼市违规行为的打击。毫无疑问，从去年国庆期间多数核心城市重启调控至今，半年内调控再度升级，中国的房地产市场又进入到了新一轮史上最严格的调控周期。
　　随着央行已经进行房地产总量上的调控，再加之目前对房地产的贷款资质审核更加严格，整体的销售量减少，今年很难再出现整体信贷的爆发性增长。而最近，央行时隔一个多月再次上调公开市场逆回购、MLF(中期借贷便利)10个基点，加上MPA考核以及资管行业监管改革，这些举措都有助于减少企业和经济杠杆，抑制国内资产价格膨胀，遏制影子银行风险及银行同业业务规模。
　　综上可见，房价升温之势导致新一轮收紧政策序幕已经正式开启。但需要注意，此轮房地产调控要确定 “以稳为主”的基本原则和思路，将稳定作为调控政策的最主要目标。此外，要注重用分类指导代替一刀切。更重要的是，要更多地放开市场准入限制，鼓励民间资本投资实业，大力发展实体经济，以实业投资来承放过多的资本。可以预见，随着今年实体经济出现一些积极信号和企业部门有效融资需求有所回升，在房贷收紧的情况下，预计银行对企业部门的信贷投放将会更多，贷款投向主要是PPP和政府授信，此外金融创新、金融服务、相关中间业务等也大有可为。实际上，不考虑监管部门的一些指导要求，从自身的盈利角度出发，银行也会对信贷结构进行如此调整。