3月连续两周成交上行 “317”新政成“终结者”

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　　据亚豪君岳会统计数据显示，3月第三周(3月13日-3月19日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1981套，成交面积18.99万平方米，环比分别增加31%、19%，这也是成交连续第二周出现上行。与此同时，上周北京商品住宅成交均价为40973元/平方米，环比下跌5%。
　　进入3月之后，连续两周成交出现回升，但是上周五出台的楼市收紧新政，使得这一趋势难以持续。3月17日，北京出台限购政策，恢复“认房又认贷”，规定“居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有房贷记录的”再次购买均认定为二套房;二套普宅的首付比例上调为60%，非普宅上调为80%;且住房贷款的最长期限缩短为25年。随后，石家庄(楼盘)、郑州(楼盘)、广州(楼盘)等多地持续跟进，继去年的“930”之后，新一轮楼市收紧大幕拉开。
　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，房价数据的继续上涨成为刺激此次新政出台的直接原因。2月70大中城市数据当中，新建商品住宅价格环比上涨的城市个数达到56个，相比1月份增加11个。北京新房住宅价格环比虽未出现上涨，但二手住宅价格环比上涨1.3个百分点。房价的反弹与刚刚结束的“两会”当中对于房地产市场的定调出现冲突，以北京为代表，多地齐发开始新一轮楼市收紧调控。
　　从北京市场来看，二手市场反应更为直接和明显，调控后第二天即3月19日二手住宅成交仅224套，而在调控前5天的成交量均在千套左右。鉴于目前北京住宅市场的价格水平，非普宅所占比重非常大，因此此次“认房又认贷”的严格规定，使得二套房首付比例基本都达到80%，“去杠杆”的目的非常明确也极为有效。而随着二手市场成交逐渐冷却，“卖一买一”周期拖长，部分改善型的支付能力出现问题，将导致新房住宅市场的成交量出现下行。不过从短期情况来看，由于收紧房贷未波及商办市场，且商办市场目前仍处于调控“真空”状态，因此部分市场需求也将转向商办类产品，短期内该类型产品也将支撑北京商品住宅成交阶段性坚挺。
　　从供应市场来看，由于处于政策消化期，上周并未有项目入市。而从取证情况来看，整个2月仅有3个纯商住宅项目取得预售许可，而3月截止目前也不过两个项目取证过关，由此可以看出，北京对于预售许可证的发放仍处于严格收紧的阶段，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从供应与需求两方面同时收紧，也体现了北京市对于控制2017年“房价环比不上涨”的决心。而一旦商办类产品纳入调控，北京商品住宅市场也将彻底进入“寒冬”期。
　　3月第三周北京商品住宅成交套数TOP10：