| 二线城市房价会涨吗？有哪些因素？今年二季度以来，尽管楼市上攻势头减弱，热点城市推出紧缩措施，但地市高热的局面并无缓减。在刚刚过去的6月份，根据中原地产统计，全国“三高地王”（高总价、高单价、高溢价）诞生73宗，超过5月份的69宗，再次刷新历史记录。 截至6月底，今年单宗超过10亿元的高总价地块已经出现了205宗，溢价率超过100%的单宗地块就有92宗，约是去年同期的45倍。 供地量紧缩也是二线楼市火热的催化剂。2020年和2020年，全国土地购置面积分别下降14%和31.7%，今年1~5月同比下降5.9%。热点城市供地紧缩更明显，2020~2020年，合肥住宅供地建面分别为570万平方米、364万平方米、350万平方米和283万平米；2020年，南京新房成交面积和金额分别增长48%和63%，创2009年以来最高增幅，但供地面积却同比下降37%；2020年，苏州新房成交面积和金额同比分别增长52%和65%，达到历史峰值，但供地量同比下降34%，创5年新低；2020年，武汉新房成交金额增长50%，房价上涨12.3%，居二线城市之首，但土地成交面积连续4年下滑。 当货币宽松遇上“资产配置荒”，社会资金开始借道参与开发商定增和拿地。1~5月，单价TOP20的“地王”中，操盘方和财务购买者联合拿地比例高达40%，2010年和2020年这一数据仅为10%和15%。1~5月份，楼面价TOP20的“地王”中，光财务购买者介入的就有7宗。近期拿地较为激进的信达地产，频繁采取“夹层拿地基金”的方式，用较少的自有资金撬动较大项目，实现“基金拿地+小股操盘”的资产运作。 “地王”频现直接推动周边房价上涨及市场对未来房价上涨的预期。同时，从2010年和2020年两轮“地王”看，地价和房价相互攀升加剧楼市泡沫担忧，倒逼紧缩政策出炉。此轮“地王潮”，资金推动、避险购买的因素明显。 据悉，近期国资委已约谈央企，住建部、国土资源部也在酝酿应对政策，或意味着二线楼市政策收紧，拿地企业也将面临财务意外。 应对“地王”意外，短期内一个有效的选择，就是完善土地“招拍挂”出让模式，“定配建、竞地价”是一个可行的探索。在该模式下，每一宗土地出让前，按照建筑面积，政府可以规定一定比例的保障房（公租房或安居房）配建比例，并交由政府分配，然后再将地块投入“招拍挂”市场。 一方面，根据供求情况适当调整配建比例，缓解住宅市场供求压力； 另一方面，定配建导致开发成本上升，降低开发商对市场前景过分乐观的预期，拍地时不会肆无忌惮地报价。 针对国企和央企“制造地王”，一方面要以发展实体经济，挖掘创新增长动力，专注国计民生为导向，加快推进国企和央企改革。在房地产领域，国企和央企要逐渐退出竞争市场，业务要向城市一级土地开发、旧城改造、城市基础设施建设集中。另一方面，要贯彻中央经济工作会议提出的加快推进房地产业兼并重组。非房地产主业的央企要清理整顿房地产业务，限期完成退出。此外，要强化对央企和国企社会民生贡献考核。 此外，还要控制地方政府助推形成“地王”行为。去产能和去杠杆背景下，地方政府过去仰仗的制造业、平台投融资受到很大影响。楼市稳购买、稳财政的贡献明显，地方政府有放任地市火热的意愿。因此，要加速推进中央转移支付和债务置换，鼓励地方政府加大公共服务建设。同时，加快推进农业转移人口市民化和公共服务全覆盖，长期空置住房要以低租金、免租金等方式向外来常住人口分配，让他们扎根下来。 (责任编辑：www.langfangfc.com) |
