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买沪上“学区房”要注意些什么?(图)

时间:2019-01-03T17:08:35来源:廊坊房产网
上海的学区房比较紧缺,并且学区房也存在很大的差别,这就要在购买学区房的时候,提起十二分的注意了。那么买沪上学区房要注意些什么? 沪上学区房较为集中 由于教育资源比较集...

  上海的学区房比较紧缺,并且学区房也存在很大的差别,这就要在购买学区房的时候,提起十二分的注意了。那么买沪上“学区房”要注意些什么?

  沪上学区房较为集中

  由于教育资源比较集中,因此上海的学区房主要集中在主城区。

  据中国指数研究院统计,上海全市范围内约有1.8万个楼盘,其中仅有1200个楼盘属于学区房,存量房中属于学区房的比例仅6.7%。也就是说,每15个小区中仅有一个是学区房。这也是造成目前学区房“一房难求”、待价而沽的真正原因。

  学区房主要与名校有关,而名校又主要集中在中心城区,所以有超过七成比例的学区房主要集中在外环线以内区域。据统计,有71%的学区房都集中在徐汇、浦东、杨浦、闵行、新静安和黄浦等6个区。这主要是由于现有的教育资源分配依然向中心城区倾斜所致,从而导致学区房过于集中在主城区。

  具体来看,徐汇区教育资源最为丰富,因此学区房数量也最多,占到全上海市的17%;浦东、杨浦、闵行紧随其后,占比分别达到13%、11%、11%;新静安和黄浦各占9%;包括宝山、松江、嘉定等另外14个区的学区房占比仅29%。
 

买沪上“学区房”要注意些什么?(图)
 

  学区房多为老房子。近年来,由于上海市中心区域土地供应较少,因此市中心区域也主要是房龄较长的二手房,这也导致学区房以老式公寓居多。数据显示,沪上有超过半数的学区房建于1996~2005年之间,房龄普遍超过10年以上。而在中心城区,学区房房龄更多普遍超过10年,其中在杨浦、徐汇、黄浦等新村公寓较为集中的地方,甚至有房龄超过30年的学区房。

  学区房价格偏高

  对比六大重点区域学区房和非学区房的价格数据不难发现,学区房比非学区房的均价普遍高出15%,其中黄浦区、徐汇区学区房房价分列一、二位。在2016年,各区的学区房均价都随着房价的整体增长而表现出不同程度地上涨。其中,杨浦区的学区房同比涨幅最大,上涨了36%。

  由于学区房主要集中在房价较高的中心城区,所以其购房门槛并不低。总的来说,如果预算有限,同时又不太注重居住体验,那么花400万元能够在中心城区购得一套学区房,当然是小户型。但如果对生活品质、居住体验等有较高的要求,那么购房开销则必须提高到800万元之上。

  具体来看,包括徐汇、黄浦、静安等区,集聚了上海最贵的学区房。以徐汇区为例,最贵的学区房主要集中在建襄小学周围,出自懿园、永嘉大楼、岳阳(楼盘)大楼、太原(楼盘)邸、岳阳路200弄等小区的二手房,报价均超过了10万元/平方米,其中懿园的报价更是达到了14.3万元/平方米,可见购买上述小区二手房,那怕是一套面积约80平方米的两房,总价也接近千万元水平。

  静安区的最贵学区房主要集中在静安区教育学院附属学校周边,比如海防村、东海园、静安兴海城、静安晶华园等小区,二手房报价集中在8.3万~14.3万元/平方米之间,即使购置一套35平方米左右的一室户,总价也不低于450万元。

  黄浦区学区房房价水平最高的区域当属卢湾第三中学小学周边。据了解,目前周边聚集数个高档楼盘如翠湖天地御苑、华府天地等,二手房挂牌价均超过13万元/平方米,因此在该小学附近购置一套舒适性三房,需要1500万元以上。

  此外,浦东和长宁区也存在高价学区房区域。浦东新区有包括福山外国语小学福山校区、花园校区和瑞华校区,因为本身靠近陆家嘴(600663,股吧),所处地段配套非常成熟,所以周边房价水平并不低,周边学区房大都超过9万元/平方米。长宁区包括江苏路第五小学、建青实验学校小学部、愚园路第一小学等三所学校周边的房价水平较高,二手房报价主要集中在8.7万元~9.9万元/平方米之间。

  提醒:买学区房需提前

  考虑到上海有关幼升小“五年一户”限定增至8个区,需要提醒的是,为了子女将来能够顺利进入名校学习,需要从长计议并提前安排。

  据了解,从去年开始,上海实行“一个户籍地址,5年内只享有一次同校对口入学机会”(同一居住户二孩除外),即“五年一户”政策。首批包括徐汇、黄浦、长宁、静安、闵行、宝山和浦东新区7个区实行新规。近日,杨浦区宣布实施“五年一户”政策,使得该限定范围扩大。

  据悉,各区规定有所不同。如浦东新区从2016年开始在部分学校建立对口入学新生信息库,新生入学前先过对比关,而从2017年开始,如果对口招生区域内登记入学适龄儿童数超过学校招生计划数时,则会优先考虑迁入时间靠前的学生。在静安区,根据对口入学人数与招生计划数的实际情况,部分公办小学的对口入学条件继续执行:适龄儿童及父母的户籍须在静安区对口地块满1年或2年以上、房屋户主及产权人或承租人为儿童父或母,每户地址5年内只享有一次同校对口入学机会。

  所谓“五年一户”政策,最早源自静安区。在2014年4月,静安区公布了《2014年本区义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》,明确从2014年开始,区内各公办小学将开始建立对口入学新生数据库,本区内每户地址5年内只享有一次同校对口入学机会。即一个门牌号所对应的住户,5年内只接受一个学生(双胞胎和单独二孩例外)。简单说来,每户地址5年内只享有一次同校对口入学机会,就是提前买学区房挂户,等孩子一入学再转手卖出,一处住宅5年内可能会经历几个孩子入学的情况将不会再出现。由此来看,买房时不仅要看该小区是否对口名校,同时还要了解在未来5年内该门牌号所对应的入学资格是否存在,如果已被占用,则要重新计算重获入学资格的时间节点与自家子女上学时间是否冲突,如果无法满足入学条件,只能考虑放弃。

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