2020年，是中国楼市调控“花样频出”的一年，什么“住房公有制”、“共有制”、“租购同权”等概念不断涌现。

那么，未来中国大城市的楼市到底是什么模样?房子真的会“重返公有制”吗?所谓的“长效机制”又应该是什么内涵?

据“深圳特区报”报道，8月22日下午，新当选深圳市长的陈如桂，在新闻发布会上说了这样一段话：

关于高房价问题。我们将继续落实房地产调控政策，加大保障房建设力度，确保房地产市场健康稳定发展。政府正在按照市委的工作部署，制订未来10-20年全市住房供应与保障计划，将出台相关的政策意见，构建多层次的住房供应与保障体系，做到“高端有市场、低端有保障、中端有支持”，基本做到有购房能力的人群通过市场来解决住房问题，收入低、住房条件差且符合政府保障条件的人群由政府兜底保障。

今后要在努力解决好人才房问题的同时，也要关注没有能力购房、又不符合政府保障条件的夹心层人群住房问题，包括公务员、教师、医生、警察以及为城市提供公共服务的公交地铁司机、环卫保洁等人群，应该都有政策性公租房轮候预期。同时要盘活存量，建立全市统一的住房租赁监管和服务平台，减少中间收费环节，让市民住有所居、踏实生活。

其中值得关注的是这样一句话——高端有市场、低端有保障、中端有支持。

这句话说得很有水平，其实这就是中国楼市“长效机制”的核心含义。

所谓“高端有市场”，就是多赚钱入家庭的住房问题，可以通过市场解决。这其中包括商品住宅，也包括商务公寓。

同时，这句话还意味着：

第一，中国房地产市场不会全面地“重返公有制”，或者说对1998年的住房改革做出180度大逆转。商品房、开发商这套系统，将仍然正常运转。

第二，这句话还意味着，目前的所谓限购、限价、限贷、限售、限商，未来将逐步撤出商品房领域，由市场决定。

但是请注意，“高端有市场”的前提条件，是“低端有保障、中端有支持”。如果在这两方面力度不够，高端的市场就不可能是真正意义上的市场，“五限”问题就会仍然存在。

所谓“低端有保障”，就是要给低收入人群提供充足的政策性住房。由政府或者国企负责建设，或者收购房源，然后以较低价格出租给这类人群。

在“低端有保障”的问题上，有两大焦点问题需要解决：第一，一定要有充足的房源，而且房源不能都在位置很差的地方，要有正常的教育、医疗、商业、交通等配套;第二，由于价格低，带有政策红利，所以要通过信息公开(比如公示)等机制，确保房子能低价租给真正需要的家庭。

“中端有支持”，是最容易被忽略的。在香港，这类人群有一个专有名词，叫做“夹心阶层”。意思是说，这类家庭的收入超过了“低收入线”，不符合保障房的申请资格，但又买不起商品房、商务公寓。其中包括公务员、教师、警察、企业白领等。

对于“中端支持”，目前各大城市做得普遍不够。其中“共有制住房”、“成本价租赁住房”是比较好的解决方案。

比如最近上海就拍卖了多块纯租赁地块，定向给了一些区属国有企业，未来将建设只租不卖的房子。这些房子可以以超过保障房的价格出租，但又低于市场租赁价格，让夹心阶层租用。

对于有一定经济条件的夹心阶层，可以通过“共有制住房”的渠道，跟政府合作买房。也就是说，夹心阶层先买下房子的60%到70%的产权，剩下产权由政府持有(或者国企代持)。但整个房子的使用权，完全归购买家庭所有。未来，购房家庭可以按照市场价买下剩余的产权，或者卖掉房子跟政府按照股权比例分配资产。

“中端支持”还有一个重要含义，就是国家要尽快成立住房保障银行，对于购买首套房的家庭，提供较低的比例支持。到那时，饱受诟病的公积金制度就可以退出。

在“高端有市场”和“低端有保障、中端有支持”之间，形成一个相互依存的机制。市场化的商品房，能给政府带来巨额的收入，这是地方财政运行的基础。但这部分收入，要有相当比例用在“低端有保障、中端有支持”上，对此中央政府应该有更加明确的规定。

此外，还要尽快推出房地产税，增加持有多套房人群的成本，改变居民的资产配置。

根据深圳此前公布的《深圳市住房建设规划(2020-2020)》，十三五期间深圳将新增商品住房30万套，保障性住房和人才住房供应35万套。而上海公布的“住房十三五”规划里，新增商品住房的占比也跟深圳差不多，都不足新增总住房套数的一半。可见，未来在大城市，都将走“高端有市场、低端有保障、中端有支持”的路子。

从这个意义上讲，大城市的商品房市场将越来越小众，而且从长远看是完全市场化的。所以，我的建议是：能买商品房的，还是尽早出手吧。

没有购买能力的也不必着急，可以先租房生活，安心搞好自己的事业，因为政府为“夹心阶层”提供的住房资源将越来越多。