新房价格基本涨不动了 接下来买不买房要重点看这个指标

　　9月份的70城市数据已经出来好多天了。

　　有一个城市，想必大家关注到了，西安，新房价格环比上涨6.2%。

　　这个环比涨幅，应该最近一两年都没在官方数据中见过了，用暴涨来形容，一点都不为过。

　　而且对于官方的数据，业内有一个约定俗成的换算方式，那就是真实价格还得翻2-3倍。这样算下来是不是更可观？

　　超过5%的数字，我印象中只在楼市火爆时期见过，比如2020年和2020年。但现在是什么行情，房企融资困难，土地流拍，各种楼盘滞销，老业主堵售楼处……

　　2019年10月份是个分水岭，从那之后一直到今年，70城的数据越来越虚，比如深圳，连续十几个月房价涨个几块钱十几块钱。

　　这并不是说数据是假的，而是通过相当高明的算法抹去了棱角。

　　方法是很多的，比如我们熟知的，某个月网签1000套房子，高价房500套，平价房500套，但为了控制平均价，只给高价房400套的网签量，600套留给平价房。

　　再比如，在土地拍卖中直接规定未来商品房价格区间。

　　当然，发商为了利润也是想尽了办法，比如拆分购房合同，装修价格单算。还有的直接减配，以往价格是精装修的，现在直接变成毛坯销售等等。

　　限价对购房者的影响也非常大。

　　开发商减配，比如装修偷工减料，引发收房维权。

　　还有的购房者签了合同但是迟迟不给网签，最后被迫重签合同，房贷成本不断上升。房贷成本上升跟银行有直接关系，却对地方城市形成了不小的压力，各城市网站的留言板经常能看到类似的抱怨，通常都是刚需。

　　这种压力就好比堰塞湖，只有疏浚这一条路。

　　最早松口的是广州，这个我们之前也讨论过，广州禁止双合同，放开了网签，购房者实际成本并没有增加多少，其结果是房价更接近市场真实价格，当然也是为了降低影响，数据不再日更。

　　其实从最近这几个月的70城数据，我们也能发现一些端倪。比如8月份的无锡和徐州，房价分别涨了3.4%和3.3%，7月份的济南房价涨了3.0%。

　　而西安，从7月份到9月份，房价环比涨幅一路走高，分别是1.2%，3.0%和6.2%。

　　实际上，从几个月前的调控开始，西安目前的房价已经相当平稳，多位来自西安的购房者也证实了这一点。

　　那么结果只有一个，我判断是官方有继续脱虚就实的意思。

　　虽然数据有点扎眼，也有点滞后，但不失为一个好的趋势。

　　但话又说回来，数据只是数据，总归是滞后的，西安的真实行情其实并未继续涨。

　　还有上面我提到的徐州，虽然70城数据显示价格还在涨，但实际上已经上涨乏力了。徐州这一轮房价自2020年开始启动，到2020年底，大部分房子的价格基本都翻倍了，目前市场购买力已经相当匮乏，库存也基本没多少了。徐州虽然仍存在不少的购买客，但受限售因素影响，现在进场的购买客，未来要出货也只能亏本。

　　类似的情况也出现在济南，最近3个月涨幅明显回落，7月份还有3.0%，9月份已经只有1.3%了。

　　很快西安也会如此，6.2%会是顶点，10月份的数据会往下走。

　　城市有轮动，房价有明显的波动，比总是徘徊在0%左右要好得多。毕竟，看上去更真实一些。

　　我们希望的不正是如此吗？

　　目前，楼市整体情绪仍在调整，基本面不好的城市，要谨慎，跟风就会成为韭菜。

　　多注意观察二手房的指标，成交量相比成交价更重要，因为它更真实更早出来，成交量趋于稳定的城市，价格也更安全。

　　来源：楼市微观察