廊坊北三县之香河北部新城——投资报告

　　通州和北三县地缘相近、人脉相亲。

　　从地图上看，北三县被京津包得严严实实，虽受河北行政区管辖但不与本区毗连，成为河北名副其实的“飞地”。特殊的地理位置，让这里成为北京市的“后花园”。

　　北京城市副中心落户通州，改变了北三县楼市的发展格局。北三县楼市发展格局，经历了由天安门为中心向国贸为中心的转变，现在将由国贸向副中心圈层转变。也就是说，北三县楼市的价值评判不仅以天安门或国贸为中心来判断，还要以副中心为圈层中心点来评判，因此北三县之一的香河区域价值得到了提升。

　　1.政策分析

　　运行标准及发展水平也将全面通州化

　　1、2月21日，国家发改委正式发布了中国都市圈发展的顶层设计，中国城市化将正式进入“都市圈化”发展时代。在中国的都市圈中，未来的格局一定是“3+X”，其中的“3”便是京津冀、粤港澳、长三角等3大都市圈。

　　2、北京都市圈是京津冀大都市圈层的核心，在都市圈化时代，要主动促进大城市与周边城市的同城化，目前北京东部的通州将强化与北三县的四统一：“统一规划、统一标准、统一政策、统一管控”。“四统一”的本质就是曲线入京，即使行政上不划京，但社会的运行标准及发展水平也将全面通州化。

　　3、北京和河北相关代表在两会中提到，北京公共服务向北三县延伸布局，要高质量推进北京城市副中心与廊坊北三县协同发展。重点要按照“四个统一”要求，即“统一规划、统一标准、统一政策、统一管控，”通过政府引导、市场运作和合作共建等方式，推动产业、基础设施、公共服务等向北三县延伸布局。比如2月26日，北京与廊坊北三县项目推介洽谈会召开，现场签约52个重大项目，意向投资额超过300亿元，涉及产业协作、公共服务共建、市政设施建设运营等领域。

　　4、探索都市圈中心城市轨道交通适当向周边城市(镇)延伸，通州和北三县整合规划中的交通规划将是“四网融合”，即在有条件地区编制都市圈轨道交通规划，推动干线铁路、城际铁路、市域(郊)铁路、城市轨道交通“四网融合”。比如平谷线优化线路，北京再次提出6号线东延北三县，天津及河北报道的通武廊轻轨中衔接廊坊北三县轻轨。未来副中心将强化与北三县的轨道交通，如城际、地铁、区域快线等，以及地面快速公交，公路断头路的打通。所以北三县的轨道交通布局可期。

　　5、北三县作为北京城市副中心发展的五翼之一，北京想要以北京城市副中心为核心打造新北京都市圈层必然会面临发展空间的问题，而北三县的领地空间恰好符合新北京发展的要求。也就是说，北三县名归河北，实则已纳入北京发展的空间范围。

　　6、北京城市副中心管委会成立，正式标志着城市副中心的直接管理机构面世了。从行政机构设置的角度，正式拉开了副中心时代的来临。副中心管委会的级别相当于副省级机构，可对标深圳。其四大职责之一便是“协调通州与北三县的一体化”，其副省级的机构设置权限高于廊坊和通州区，便于在北三县与通州区之间沟通，也正式开启了通州与北三县的协同发展一体化的行政机构的支持。

　　7、2018年11月1日，民政部召开的政策吹风会上介绍了我国行政区划调整的情况和地名普查的情况，会中提到行政区划的调整服务了国家重大战略的实施。如通过调整北京、天津、河北部分地方行政区划，为京津冀协同发展和北京非首都功能的疏解提供了城镇载体和支撑。

　　2.规划分析

　　三大规划，将会给市场极大的想象空间

　　近期，事关北京通州区和河北廊坊北三县地区未来的3个规划，即将露出真容。

　　1、《通州区总体规划(2016年—2035年)》，目前法定审查程序已经完成，待修改完善公示后，将以市政府的名义批复，这将成为北京市第一个以市政府名义公布的区级规划。对此，坊间有观点认为：通州区会被正式确定为北京行政中心区，其城市发展地位将仅次于东西城合并后的中央行政中心区，宣告北京城市发展将正式进入“双核”驱动模式。

　　2、《通州区与廊坊北三县地区整合规划》，该规划是由北京市规委与河北省城乡住房建设厅共同组织编制。其具体详情目前并未公开披露。不过，整合的范围究竟有多大，却可以计算出来。根据此前公布的《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016年—2035年)》显示，城市副中心规划范围155平方公里，加上拓展区覆盖通州全区约906平方公里。如果加上廊坊北三县总面积1200多平方公里，《整合规划》涉及的区域约2000平方公里。

　　3、《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划(讨论稿)》 ，该规划就是落实通州和北三县统一规划、统一标准、统一政策和统一管控的四统一，主要包括医疗、教育等公共服务方面的协同，交通基础设施、环境保护、产业的协同等等。据悉，北三县与通州区协同发展“1+1+1+4+8”规划体系已经完成初步成果。来了!北三县与通州区协同发展“1+1+1+4+8”规划体系!

　　环京楼市观察认为，如果仅有规划推动还远远不够，通州和北三县的区域系统发展依然只是纸上谈兵，依然只是光打雷不下雨。关键在于能否打破区域行政壁垒，实现多项制度的一体化发展。当然，以上三个规划将会给市场极大的想象空间。

　　3.区域分析

　　香河北部新城定位为香河新中心

　　香河楼市主要分为四大板块：香河北部新城板块(蒋辛屯镇)、安平板块、老县城板块及香河临西集板块。其中，香河蒋辛屯组团定位为香河新中心，集中打造产业园主体产业区、仓储物流产业区、产业园主体生活区、潮白河综合休闲区。

　　香河北部新城区域位于北京城市副中心圈层东南侧，北连大厂潮白新城，西临国家网络安全产业园(通州园区)，同燕郊南城和大厂潮白新城一样与通州仅有一河(潮白河)之隔。

　　4.交通分析

　　高速+内部路网+轨道

　　香河北部新城路网交通规划主要以轨道交通和公路交通为主。

　　1、高速

　　京哈高速和密涿高速成为香河北部新城通往市区和副中心的交通要道，其中京哈高速(东五环——东六环)加宽改造环评工作已完成，主路加宽改造工程全长约12km，将拓宽为8-12车道，同时新增4条辅路车道。之所以这样做，主要是为了环球影城预留大尺度的交通。

　　2、内部路网

　　香河北部新城内部交通网正在按照规划方案逐步修建，密涿高速香河出入口南段路网已开始修建，北段路网和大厂潮白新城的观潮路和迎宾大道衔接，全段贯通后，将进一步激活大厂潮白新城和香河北部新城区域之间的交通网。

　　3、轨道

　　1)北京地铁M6号线东延。2019年通州区在区域协同发展上，重点是要聚焦于北三县的区域协同发展战略，推动轨道交通向北三线延伸：平谷线+京唐城际+6号线东延，其中6号线东延项目是城市副中心官方首次提及，根据相关规划图初步显示，北京地铁M6号线东延线是一条贯穿燕郊南城、大厂潮白新城和香河北部新城的北三县专用轨道线路。

　　2)通香轻轨。2016年8月，香河县聘请中国城市规划设计研究院启动《香河县城乡总体规划(2013-2030年)》修编调整，在已完成的城乡总体规划初步方案中，预留了通香轻轨路由。这条线路成为香河北部新城居民最为关心的通勤路网，最新官方回复表述，目前《通州区与廊坊北三县地区协同规划》成果基本编制完成，规划成果处于保密阶段，暂不知晓是否预留香河轻轨路由。

　　环京楼市观察大胆猜测，如果此线路成真，将会是北京地铁M6号线东延的线路。最终是否成真，以官方公布及开工为准。

　　5.公共配套分析

　　北京潞河医院香河医康院区+商业综合体+文旅+教育协同

　　香河北部新城公共配套还不成熟，但主体生活区内即将迎来整体交房阶段。据悉，孔雀城开发产品系列将有五个社区交房，随着交房后入住人群增多，该区域内的生活配套也将逐步健全。

　　1、医疗

　　首都医科大学附属北京潞河医院香河医康院区

　　项目位于香河新兴产业示范区，占地面积3.4万平方米，建筑规模8.45万平方米，投资10亿元，拟建设一家500床位的，以创伤骨科、中医康复、神经内、外科为重点学科的非营利性二级甲等综合医院。

　　2、商业

　　香河县商业综合体项目

　　占地110亩，投资总额100000(万元)，总建筑面积43万平方米，主要建设酒店、大型商场、餐饮、写字楼及商业配套，所有项目全部自持。

　　3、文旅

　　香河县京东房车营地+潮白花海创意文化中心+潮白旅游休闲项目+潮白综合园项目。

　　另，香河北部新城北侧为京投在大厂投资的戏剧小镇。占地300亩，计划投资额10亿元，总建筑面积14.4万平方米，主要建设剧院、摄影棚、表演舞台、名家工作坊及京剧艺术陈馆、游客接待中心及配套商务设施等。

　　4、教育

　　根据之前北京市教委的透露,在通州的教育战略规划中，不仅针对通州本地区的教育，还要兼顾河北燕郊、香河和大厂的教育资源。全面启动对北三县的教育资源合作战略，推动北三县整体教育水平的提升。

　　2月26日北京与廊坊北三县项目洽谈会上正式签署发布《关于北三县地区教育发展合作协议》，2022年前两地将有四项合作实现落地。其中包括北京市优质中小学、职业院校与北三县学校建立协同发展共同体，在学校管理、师资培养、课程建设、资源共享等方面深化对口合作。

　　廊坊2019发展规划中提到，加快推进首都师范大学附属香河实验学校(香河北部新城)、北京五中分校大厂分校高中部等合作项目建设实施。

　　首都师范大学附属香河实验学校于2017年3月26日签约完毕，原规划小学部在2019年9月1日开学，但至今未开工建设。据悉，之所以未开工建设的原因，首先是因香河北部新城的居住人口未达到标准，其次需要等待通州和北三县协同发展规划批复。

　　根据廊坊2019年发展规划表述，该项目正在加快推进过程中，期待该项目能够由“私”变成“公”。

　　6.开发情况分析

　　五大名企联合开发，前景较好

　　香河北部新城开发起步较晚，新楼盘仍多施工，开发水平没有燕郊和大厂潮白新城成熟，目前二手房市场在售数量比较少。但由于名企众多，由华夏幸福、荣盛、万科、富力和鸿坤等大品牌开发商联合开发，开发前景较好。

　　7.香河北部新城价值板块分析

　　勿因“香河”而忽视“北部新城”的价值

　　北三县的价值板块区域参考依据应为“临河旁、近水源、有水渠”。

　　临河旁：“河”指的是北京和北三县“贴边”的潮白河区域及临京的大运河区域;

　　近水源：“水源”指的是高收入人的集中地，北三县临近的“水源”地将会集中在运河商务区、国家网络安全产业园(通州园区)等区域，

　　有水渠：“水渠”指的是衔接“水源”的交通路网，比如平谷线(副中心线)、规划中的通香轻轨、规划中的6号线东延线路、北三县轻轨线路、102国道南移路段、厂通桥等和“水源”地衔接的便捷交通线路等。

　　根据以上参考依据来看，香河北新城是重要的价值板块之一，勿因“香河”而忽视“北部新城”的价值。