种种迹象显示，去年开始火起来的长租公寓已开始降温，但这还不是结局。随着资本退潮，长租公寓的一些行业乱象逐渐浮出水面。业内分析认为，随着市场降温，长租行业的竞争将从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变。未来，企业的运营能力将成为生存关键。

　　长租市场出现转折

　　长租公寓作为都市年轻人青睐的居住方式之一，近年来备受市场欢迎，各种社会投资甚至国家投资不断涌入。同时，长租公寓也通过资产证券化，盘活市场存量，进一步打开住宅租赁市场。

　　近日，“汇景青年汇”基金在江苏正式发布，发布方称，该基金是国内首只长租物业基金。基金将主要聚焦以长租公寓为主的租赁物业，基金规模为20亿元。

　　4月上旬，国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示，公募REITs（房地产信托投资基金）首批试点产品近期将推出。据介绍，第一批试点城市包括北上广深及雄安和海南等，具体产品包含了长租公寓等底层资产方面的选项。

　　同时，关于住房租赁的利好政策不断。2020年，住建部出台了租赁型用房指导意见，2020、2020年的政府工作报告相继提到支持租赁型住房市场的发展，公寓作为租赁市场新兴力量，进入发展快车道。

　　根据中国饭店协会的统计数据，目前国内重点城市共拥有长租公寓超过2000家，公寓间数超过16万间，房地产开发商如万科（“泊寓”）、龙湖（“冠寓”），房地产服务商如链家（“自如”）、我爱我家（“相寓”），创业型长租公寓运营企业如新派公寓、魔方公寓、蘑菇租房等纷纷进入长租公寓市场，长租公寓市场已进入快速成长期。

　　同策房地产研究院的统计数据显示，2020年随着大量资金涌入，长租公寓行业十几家企业全年总融资规模超过700亿元。并且，融资方式丰富多元，无论是传统的股权融资、银行贷款、企业发债，还是创新型融资方式，均彰显出资本市场对长租公寓行业的认可。

　　然而从2020下半年开始，市场出现转折，住房租赁专项债屡遭监管层中止或终止。仅2020年四季度以来，就有超过7家企业的租赁专项债券遭到监管层终止，总规模超过200亿元。

　　同策方面的研报还指出，从2020年年报数据来看，房企布局的租赁公寓业务大部分呈现亏损状态。业内分析认为，作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，虽行业前景可期，但目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。

　　中国指数研究院公布的3月份长租公寓市场研报显示，当月，租赁相关用地成交面积较上月继续下降，纯租赁用地仅有一块成交，较上月明显减少，当月供应地块主要为部分自持土地，且自持比例较低。