住建部近期对1季度房地产市场运行情况开展专题调研，并对地价、房价波动较大的城市进行了预警提示。中央政治局会议近日亦重申“房住不炒”，强调“落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

　　季度房价预警主要起提示作用，并不意味着政策态度的转向

　　当前中央对各地的房价考评主要依照“月度分析、季度评价、年度考核”的要求，以年度为单位对当年累计价格涨幅予以严格考核，而月度或季度间若出现价格大幅波动则加以提示和预警。这意味着某个季度的价格波动并不会成为政策收紧或宽松的考察标准，全年维度的综合价格管控更为重要。对于全年的房价考评目标，我们认为可能与各地收入和GDP相挂钩，房价增速应当不能超过收入和GDP增速，甚至部分城市应在收入和GDP增速的一半左右。

　　政策端当前依然延续因城施策、保持市场整体平稳的调控思路

　　此次住建部对部分城市的房价预警以及中央政治局会议的表态，是中央政策对于平稳市场预期、精细化调控大方针的延续。我们认为未来将更多体现于各地政策的差异性和因时调整的灵活性，全国整体市场表现将较以往大起大落的周期更趋平稳。

　　开年以来市场量、价表现整体平稳，维持全年基本面趋势判断

　　1季度全国商品房销售面积同比回落0.9％，70个大中城市新房价格指数整体微涨（3月一、二、三线城市分别环比上涨0.2％、0.6％、0.7％），市场开年整体保持平稳运行态势（其中部分一二线城市房价、地价有所升温）。

　　我们判断二季度新房销售跌幅在基数作用下可能加深，而三、四季度将持续回升，我们预计全年商品房销售面积同比下降2％，销售金额同比增长2％。

　　我们认为在基本面整体平稳态势下二季度政策端仍将延续相对温和的窗口，继续看好A/H地产股当前风险收益。而短期市场对政策的担忧情绪可能对板块有所扰动（在前期价格上涨较快的一二线城市布局较重的公司短期可能相较三四线布局公司面临更大压力），提示投资者把握逢低买入机会，个股层面推荐基本面销售表现良好且估值具备吸引力的标的。