在经历了两年多的楼市调控以后，房地产市场逐渐进入到了深度调整期，而深度调整的结果之一就是房价出现了分化。众所周知，房价不会无缘无故上涨，也不会无缘无故下跌，总是会受到很多因素的刺激和影响。在强大的经济基础面和旺盛的需求支撑下，一二线城市本身有着较高的房价基数，所以未来率先企稳的概率较大。那么，对于备受关注的绝大多数三四线城市来说，接下来最有可能出现什么走向呢？

　　笔者认为，在持续的楼市调控作用下，引起房价非理性上涨的投机炒房等因素已经减弱，楼市将逐步回归到平稳的轨道当中，而在平稳和理性的房地产市场当中，决定房价走向的因素只能是这个城市的基本面。因此，不同的城市之间必然会面临着房价分化。对于三四线城市而言，此轮房价上涨与一二线城市外溢的投机炒房因素，以及本地的去库存和棚改货币化安置等都有着密切关系。

　　第一，房地产税

　　笔者认为，针对房地产市场而言，未来5年内最大的利好消息就是房地产长效机制的稳妥实施，而在房地产长效机制的诸多组合拳措施当中，最惹人关注的应该就是房地产税的出台。2019年12月，时任财政部部长肖捷在人民日报发表文章，首次明确“立法先行、充分授权、分步推进”的房地产税征收原则。根据房地产税出台的时间表来看，2020年前或完成全部立法程序。笔者认为，对于房地产税的立法草案，2020年两会期间或有可能提交人大审议，大家可以留意相关消息。

　　长期以来，房地产税的征收标准以及确保公平的原则一直都是关注和争论的焦点，不过目前并没有权威的说法，但笔者认为，或有以下3个可能性：首先，按照评估值进行征收，首套房免征，多套房拥有者按照房子当下的市场价值来征税。其次，按照房子面积进行征收，先制定统一的免征面积，然后多占用资源就多缴税。假设免征面积为60平方米，但A的房子80平方米，B的房子150平方米，谁占用的资源多，谁就多缴税。最后，按照享受的资源征税，根据楼盘在城市当中所处的位置或者楼盘所享受的资源多少来确定征收标准，同样是150平方米，市中心的要比郊区的多缴税。笔者认为，房地产税将在平衡住房供给，利空房价方面发挥重要作用。

　　第二，差异化调控

　　众所周知，2020年楼市调控的手段是一城一策，但具体到每一个城市，有一点是共通的，即根据不同的购房群体，政策也会有差别：继续遏制投机炒房，加大对刚需和改善的保障力度。因此，对于下一阶段的楼市走向，笔者认为，这是真的可以恭喜还没有买房的朋友。在“房住不炒”的定位之下，我们可以肯定的是调控政策会进一步向首套房和改善族倾斜。比如，通过采取下调首套房贷利率、购房税费减免、公积金优先等方式来减轻购房者的压力。

　　如果买房超出了自身的能力范围，未来5年内还有两大“重头戏”等着购房者：共有产权和住房租赁。共有产权住房，说白了，前期产权共有，但等你资金充足了，有能力了，可以慢慢把产权买回来，直至完全拥有这套房子的产权。显而易见，最大的好处就是减轻了前期购房资金压力。关于住房租赁政策，虽然目前市场还不够成熟完善，但作为房地产市场的待开发的一块大蛋糕，靠租售“两条腿”走路是板上钉钉的结果，所以住房租赁必然会成为当前以及未来政策支持的重点，可以预见的是，未来对于租房的认可会越来越高。