由于三方面的转变，18年的房价是涨是跌？

　　18年的楼市，应该是不会太平了。而且集体土地和国有土地将会被允许用作建设租赁住房，使得人民有房可住，就是保证了房 产市场的经济发展。在经过了前两年的房市大涨之后，即使三四线房屋库存宽松，但重点城市不会如此。“房子是用来住的，不是 用来炒的”的根本之下，房产的长效机制日益完善。

　　就商品房在市场土地的垄断方面来讲，我国房改后国土部规定房企开发的各类住宅用地就只能通过公开招拍挂方式取得，因此 只要地方政府控制好土地储备、入市节奏和市场需求之间的关系，并且保证土地挂牌量小于等于市场需求就可以维持地价的稳中有 升。近几年来有一些三四线城市之所以出现了楼市库存高企的问题归根结底是由于一些地方政府为了加大基础设施购买提高任期内 政绩而短时间内大规模提高土地出让规模导致土地供过于求，重庆地票制度近年来能保持当地房价平稳也是因有效控制土地入市与 商品房需求才实现的。因此，土地供应的垄断是决定房价走势的根本。

　　当然，仅有土地垄断还不能构成房价的连续上涨，必须要有人口的配合。98年房改后的10年恰逢60/70年代婴儿潮时期居民的首 次置业，2007年至今的10年正好是80后婴儿潮的置业年代，上述20年又正好是中国城镇化进展最快的20年，这与楼市走势不谋而合 。但，1990年至2020年这10余年在计划生育和居民生活水平不断提高的影响下我国生育率出现了连年走低的现象，直到单独二孩和 全面二孩政策实施后才有所反弹，但全面二孩政策落地后的2020年出生人口就出现了下降。另一方面，近年来中国劳动人口比例已 呈下降趋势，而老年人口比例则快速增加，这对住宅的需求强呈现明显抑制作用。wind数据显示，中国劳动人口（15-64岁）在总人 口中所占比例在2011年已开始下降，到2020年末该比例已下降至72.56%，与此对应的则是老年人口（65岁以上）比例近年来一直在 上升，到2020年末已达10.8%。因此，人口结构潜移默化的改变也将对楼市走向形成较大影响。

　　由于中国当前金融周期相当于美国2011年，因而未来5年仍将处于去杠杆周期，这点从2020年末的中央经济工作会议、2020年初 一行三会陆续颁布多项政策就可看出，2020年金融监管仍将进一步收紧，市场比例也会延续稳中有升的态势，只有等到市场出清才 会出现下降。对于楼市而言，因商业银行负债成本的提升导致全国首套房加权贷款比例由2020年末的4.45%显著上升到2020年末的 5.38%，上升幅度达21%。资金的收紧和比例的上升无疑是未来楼市的重大利空。

　　当然，按此前的政策导向看，一旦经济面临较大下行压力，支持和鼓励居民购房的刺激政策就会出台，房价就会触底反弹，但 此次情况与之前略有不同，过快的居民举债已明显超出居民收入增长的合理区间。统计显示，居民债务占居民可支配收入的比重已 从2007年的35%上涨至2020年末的90%，远远超出其他新兴经济体的水平，已接近美国和日本楼市泡沫破灭前数值，未来3-5年继续出 台让居民加杠杆购房的刺激政策可能性非常小。

　　过去20年居民以房子为核心资产配置的时代或在渐行渐远，以鸡蛋不放在同一篮子里的分散资产配置才是合理管理家庭总资产 的上策。当群众都能住上自己心仪的房子的时候，将会迎来崭新额篇章。