通州和北三县地缘相近、人脉相亲。

　　从地图上看，北三县被京津包得严严实实，虽受河北行政区管辖但不与本区毗连，成为河北名副其实的“飞地”。特殊的地理位置，让这里成为北京市的“后花园”。

　　北京城市副中心落户通州，改变了北三县楼市的发展格局。北三县楼市发展格局，经历了由天安门为中心向国贸为中心的转变，现在将由国贸向副中心圈层转变。也就是说，北三县楼市的价值评判不仅以天安门或国贸为中心来判断，还要以副中心为圈层中心点来评判，因此北三县之一的香河区域价值得到了提升。

　　1.政策分析

　　运行标准及发展水平也将全面通州化

　　1、2月21日，国家发改委正式发布了中国都市圈发展的顶层设计，中国城市化将正式进入“都市圈化”发展时代。在中国的都市圈中，未来的格局一定是“3+X”，其中的“3”便是京津冀、粤港澳、长三角等3大都市圈。

　　2、北京都市圈是京津冀大都市圈层的核心，在都市圈化时代，要主动促进大城市与周边城市的同城化，目前北京东部的通州将强化与北三县的四统一：“统一规划、统一标准、统一政策、统一管控”。“四统一”的本质就是曲线入京，即使行政上不划京，但社会的运行标准及发展水平也将全面通州化。

　　3、北京和河北相关代表在两会中提到，北京公共服务向北三县延伸布局，要高质量推进北京城市副中心与廊坊北三县协同发展。重点要按照“四个统一”要求，即“统一规划、统一标准、统一政策、统一管控，”通过政府引导、市场运作和合作共建等方式，推动产业、基础设施、公共服务等向北三县延伸布局。比如2月26日，北京与廊坊北三县项目推介洽谈会召开，现场签约52个重大项目，意向投资额超过300亿元，涉及产业协作、公共服务共建、市政设施建设运营等领域。

　　4、探索都市圈中心城市轨道交通适当向周边城市(镇)延伸，通州和北三县整合规划中的交通规划将是“四网融合”，即在有条件地区编制都市圈轨道交通规划，推动干线铁路、城际铁路、市域(郊)铁路、城市轨道交通“四网融合”。比如平谷线优化线路，北京再次提出6号线东延北三县，天津及河北报道的通武廊轻轨中衔接廊坊北三县轻轨。未来副中心将强化与北三县的轨道交通，如城际、地铁、区域快线等，以及地面快速公交，公路断头路的打通。所以北三县的轨道交通布局可期。

　　5、北三县作为北京城市副中心发展的五翼之一，北京想要以北京城市副中心为核心打造新北京都市圈层必然会面临发展空间的问题，而北三县的领地空间恰好符合新北京发展的要求。也就是说，北三县名归河北，实则已纳入北京发展的空间范围。

　　6、北京城市副中心管委会成立，正式标志着城市副中心的直接管理机构面世了。从行政机构设置的角度，正式拉开了副中心时代的来临。副中心管委会的级别相当于副省级机构，可对标深圳。其四大职责之一便是“协调通州与北三县的一体化”，其副省级的机构设置权限高于廊坊和通州区，便于在北三县与通州区之间沟通，也正式开启了通州与北三县的协同发展一体化的行政机构的支持。

　　7、2018年11月1日，民政部召开的政策吹风会上介绍了我国行政区划调整的情况和地名普查的情况，会中提到行政区划的调整服务了国家重大战略的实施。如通过调整北京、天津、河北部分地方行政区划，为京津冀协同发展和北京非首都功能的疏解提供了城镇载体和支撑。

　　2.规划分析

　　三大规划，将会给市场极大的想象空间

　　近期，事关北京通州区和河北廊坊北三县地区未来的3个规划，即将露出真容。

　　1、《通州区总体规划(2016年—2035年)》，目前法定审查程序已经完成，待修改完善公示后，将以市政府的名义批复，这将成为北京市第一个以市政府名义公布的区级规划。对此，坊间有观点认为：通州区会被正式确定为北京行政中心区，其城市发展地位将仅次于东西城合并后的中央行政中心区，宣告北京城市发展将正式进入“双核”驱动模式。

　　2、《通州区与廊坊北三县地区整合规划》，该规划是由北京市规委与河北省城乡住房建设厅共同组织编制。其具体详情目前并未公开披露。不过，整合的范围究竟有多大，却可以计算出来。根据此前公布的《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016年—2035年)》显示，城市副中心规划范围155平方公里，加上拓展区覆盖通州全区约906平方公里。如果加上廊坊北三县总面积1200多平方公里，《整合规划》涉及的区域约2000平方公里。

　　3、《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划(讨论稿)》 ，该规划就是落实通州和北三县统一规划、统一标准、统一政策和统一管控的四统一，主要包括医疗、教育等公共服务方面的协同，交通基础设施、环境保护、产业的协同等等。据悉，北三县与通州区协同发展“1+1+1+4+8”规划体系已经完成初步成果。来了!北三县与通州区协同发展“1+1+1+4+8”规划体系!

　　环京楼市观察认为，如果仅有规划推动还远远不够，通州和北三县的区域系统发展依然只是纸上谈兵，依然只是光打雷不下雨。关键在于能否打破区域行政壁垒，实现多项制度的一体化发展。当然，以上三个规划将会给市场极大的想象空间。

　　3.区域分析

　　香河北部新城定位为香河新中心

　　香河楼市主要分为四大板块：香河北部新城板块(蒋辛屯镇)、安平板块、老县城板块及香河临西集板块。其中，香河蒋辛屯组团定位为香河新中心，集中打造产业园主体产业区、仓储物流产业区、产业园主体生活区、潮白河综合休闲区。

　　香河北部新城区域位于北京城市副中心圈层东南侧，北连大厂潮白新城，西临国家网络安全产业园(通州园区)，同燕郊南城和大厂潮白新城一样与通州仅有一河(潮白河)之隔。