所谓北三县区，主要是指通州市副中心的一镇两县、燕郊镇、大厂县和香河县。 近年来，北京市委、市政府搬迁引发投资热潮。

随着北京城市副中心的建设，北三县地区应该说是目前北京周边最具价值和潜力的区域。 但在供给方面，整体上也是比较大的，短期内很可能会造成房价的波动。

今天，大山先生对整个北三县的在售项目进行了全面盘点，从而对北三县未来的市场走向做出一个基本的预测。

【1】

北三县地区大体上可分为七大市场格局

其中，大厂超白和燕郊南平台价值更高

整个北三县的板块划分，其实是根据与北京的关系来确定的。 一是高速公路的可达性，二是距离。 两个角度用于确定平台值。

经过一年多的限购，目前北方三县的价格基本已经腰斩，各板块价格降幅都在50%以上。 目前除燕郊南板块外，其他板块均价均在2万以下。

不过与以往不同的是，目前北三县的大部分项目不接受贷款，只能全额支付，分1-3年支付一次，总体性价比还不错。

在北三县选择投资区域时，核心价值判断在于三点：

排在首位的是距离，离北京越近，数值越高。

二是交通便利。 离地铁、高速、城际铁路越近，价格就越高。

三是配套设施和产业的成熟度和集中度。 品牌开发商越多，产业密集区越多，平台价值自然就越高。

根据以上三大要素大厂夏垫房价最新房价，北方三县可分为七大价值板块，排序如下：

第一梯队：燕郊南+大厂潮白。 它靠近北京，交通条件良好。

同时，燕郊南还拥有地铁优势，而潮白板块则拥有人大等学区和多个工业区。 综合来看大厂夏垫房价最新房价，两个板块的价值基本持平。

从未来长期发展潜力来看，大厂超白的价值平台略高于燕郊南。

第二梯队：燕郊北+大厂夏甸+河北新城。 交通条件优越，具有一定的产业基础，配套潜力巨大。

燕郊北板块依托京平高速，辐射首都空港物流产业园，依托地铁22号线。 价值平台位居第二梯队前列。

但由于燕郊北目前房价偏高，均价接近2万/平方米，性价比较差。

大厂夏甸段依托102国道直达通州市副中心，紧邻地铁22号线、京滨城际大厂站和大厂工业园区，位居第二梯队。

目前，路劲国际城区内在在售项目不多，均价从15500跌至12000，极具性价比。

河北新城主要依托京哈高速和自身的主题公园产业。 同时，区内拥有一大批大牌开发商，包括万科、富力、华夏、鸿坤、荣盛等均布局区内，区内配套设施将将来成熟一号或二号。

目前河北均价在10500-13000。 主要辐射东南五环的太湖和环球影城，市场前景看好。

第三梯队：主要是河东板块+大厂县城板块，配套条件相对薄弱，交通距离偏远，未来成熟尚需时日。

但目前河东板块能接受贷款的地区并不多，而且首付可以三年分期支付。 均为超小户型设计，性价比优势明显。

【2】

北三县库存达到2万套

保守估计区域清关周期为2年

房价回暖时间点锁定在2020年

根据大山会所对北三县重大项目的综合调研，区域存量预计将达到2万套左右。 按照目前月均1000套左右的销售速度，保守估计需要2年时间才能完成销售。

也就是说，北三县地区至少要到2020年上半年，整个区域的房价才会出现明显的上涨趋势，并可能进入存量房市场的发展阶段。

燕郊南板块无存货，只涨不跌：目前无新房新房在售，港中旅海泉湾可能有少量房源未来，估计均价25,000。 上或下。

燕郊北片区存量高达10000套，价格或有震荡：目前有水亭、花卉在售，均价19000元。 不接受贷款，剩余库存约为 1,200 台。 未来，嘉都国际即将上市，预估均价2.4万元。 该部门至少有 10,000 件库存。 由于价格偏高，滞销，预计后续价格会有所调整。

大厂潮白新城存量1500户，价格稳中有升：前期开盘的紫薇花园、雅瑞花园已售罄。 早安北京还有30台库存。 后期还有项目上市，预计均价将达到18000多，现货预计在1500左右。

该板块库存较少，预计后期价格稳中有涨。

大厂夏甸板块，库存1260套，去库存阶段：目前仅有路景世界城1个项目库存，库存约1260套。 由于项目的开盘，价格会在一段时间内保持稳定，但可能再次下行的可能性不大。

大厂县城片区存量约400套，价格持平：区内仅 Park项目，存量约400套。 由于整个区域价值平台不高，预计价格将长期持平。

两大板块合计库存应在2000套左右。

河北新城，长期去库存，价格底部运行：在在售项目较多，库存相对较多。 运河孔雀城存量约2500套，鸿坤、荣盛存量约700套，整体存量应超过3000套。

如果香河地区包括香河河东板块绿地国宝21区的400套和大爱城的1000套，估计香河的总存量会比较大，达到近5000套。

所以总的来说，

北部三县总存量预估约2万套，其中燕郊南几乎无新房库存，大厂潮白约1500套，大厂夏甸及县城约2000套，1万套燕郊北、河北3000套、河东板块1500套

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预计未来2-3年，北方三县房价将逐步触底回升。 房价回升的顺序是：先是燕郊南和大厂潮白河，然后是大厂夏甸和县城，然后是香河，最后是燕郊北。

【3】

北京高房价+高首付将推动二套房需求外溢

北京首套房+北京周边二套房将成为更好的资产组合

根据北京市未来五年供给规划，北京市将加大对首次住房的保障力度，特别是共享产权房、中小户型和租赁房的供给。

但是对于第二套房子，北京还是需要付出非常高的代价来改善的。 毕竟北京的房价比较高，二套房的首付高达80%。 在北京买第二套房子。

因此，即使北京房价企稳，北京周边房价也可能上涨。

排名靠前的是，目前北京的房价高达5万到6万，而北京周边房价减半后，北京一套房子相当于北京周边5-6套房子。 这种价格对比显然是低估了北京周边的房价。

二是北京二套房首付比例高达80%，导致二套房需求将逐渐外溢，北京中环将成为更好的选择。

因此，未来北京的改善型客户和养老型客户将成为北京周边更大的购房群体。 此外，通州市副中心的外地刚需群体，也可选择在北三县置业。

所以，北京人未来最好的资产组合其实是：北京第一套房子+北京周边第二套房子。 年轻时打工，住在北京挣钱。 老了退休回北京，把北京的房子给孩子或租出去。

因此，即使未来北京的房价不涨，北京周边的房价也会逐渐回升，直到北京周边和北京的房价达到一个合理的比例！