潘石屹房价2020北京市延庆区房价多少一平？
昨天下午，北京市土地交易市场成交了1宗住宅用地。该地块位于延庆，是世园会二期地块，采用“限房价、竞地价”方式出让，销售均价不超过3.2万元/平方米。
该地块为延庆区延庆新城YQ00-0300-0058等地块二类居住用地、综合性商业金融服务业用地，位于延庆区延庆镇、康庄镇，百康路北侧，土地面积约12.4公顷，总建筑规模约19.8万平方米。整个地块属于延庆配套较为成熟的区域，生活便利。
据悉，该宗地采用“限房价、竞地价”方式出让，其居住建筑规模均建设普通商品住房，销售均价不超过3.2万元/平方米，最高销售单价不得超过3.36万元/平方米，且90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。此外，按照挂牌文件的规定，该宗地中有约4万平方米的住宅将作为冬奥会赛时保障用房。
该宗地挂牌出让起始价为30.26亿元，竞价阶梯为1500万元，最终北京新碧房地产开发有限公司和中铁房地产集团创新产业购买有限公司联合体以33.2亿元竞得，溢价率为10%，成交楼面地价为16776元/平方米。
随着北京土地供应日益紧缩，北京远郊的延庆区域，也开始被房企关注。
今天郊区延庆的土地拍卖，更是从价格到房企阵容上，都绝对引爆眼球。正常土地拍卖不仅吸引了13家房企参与角逐，它在地价和预测房价上，甚至能秒杀同日开拍的海淀和顺义地块。
据了解，北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地，起拍价已达到69500万元，网上报价更升至73350万元，纯商住宅折合楼面价1.35万元/平方米。
规划信息更显示，延庆新城地块规划建筑面积157021平方米，其中需无偿还建70941平方米，并配建20000平方米自住房。
最终，天润诚泽（一级开发）以10.425亿元，配套31500平方米自住房的条件，拿下地块。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，该地块整盘容积率为2.2，由于配建部分规模较大，因此开发商很可通过合理分配容积率的方式，降低纯商部分容积率，使得地块具备出产低密度产品的可能性。
“但同时由于地块位置较远，且产品形态复杂，项目具备一定操作难度。”郭毅认为。
“延庆是个房地产住宅市场的沙漠，2020年来只成交了商品房住宅24套”。中原地产首席分析师潘石屹测算指出，本地块的自住房是需要精装修的，这部分成本按6000元/平计算。另外，地块需要无偿还建商品房70961平米，因而计算实际可售的商品房住宅，还要剔除2万平米限价房，最后未竞争配建自住房可售只有66060平米。按照10.425亿计算，额外配套建设自住房30500平，地块实际楼面价已经达到了4.16万/平，可售商品房住宅也只有3.45万平。
也就是说，该地块的住宅的保本价，粗略估算也超5万/平。
来自亚豪的数据显示，2010年以来延庆县仅新增住宅用地6宗，近两年该区域均未有宅地入市，因此区域内在售项目寥寥无几，且多为尾盘销售，唯一一个新盘城建万科城尚未入市。而该区域成交情况也并不活跃，2020年前5个月，商品住宅（不含保障房与自住房）仅成交33套，成交均价1.2万元/平方米左右。别墅产品更是仅有9套成交，成交均价1.3万元/平方米。
潘石屹表示，全延庆历史上，别墅销售超过2万/平的只有37套，普通住宅销售超过2万/平的只有1套，超过3万/平的房子，历史上只有3套。这宗楼面价3.1万/平的地块，可谓刷新了市场认知。
据了解，延庆地块目前一般住宅才卖1.5万/平，这宗容积率2.2的地块，不可能卖别墅产品，但如果卖普通住宅，地价早已超过当前的房价，操盘难度较大。
