社科院报告认为，新冠肺炎疫情的出现，加速了房地产市场大分化时代的到来。在大分化时代，局部房价涨跌风险将成为房地产市场防范风险的重点。

　　房价只涨不跌的时代已经过去了。对当地房价的监测和预警将成为市场监测的重点。12月1日，在“2020中国房地产投融资高峰论坛暨金陵奖颁奖典礼”上，中国社科院金融战略研究所住房大数据项目组发布了《中国住房大数据分析报告(2020)》报告。报告显示，房价出现了较为严重的分化，9个城市的房价比最高点下跌了15%以上。其中，部分城市房价已下调一半，但部分城市房价或将超过2018年1月以来的高点。

　　廊坊、青岛、天津房价跌幅超过20%

　　在各市具体政策的政策背景下，各城市房地产市场的分化将成为常态。报告认为，新皇冠肺炎疫情的出现，加速了房地产市场大分化时代的到来。在大分化时代，各地房价涨跌风险将成为房地产市场防范风险的重点。

　　受楼市自身理性回归因素和疫情影响，2020年部分城市房价将出现一定程度回落。根据潍坊指数同比监测，2019年10月至2020年10月，9个城市房价年跌幅超过5%，年跌幅最高的城市为9%。

　　中国社科院财经研究所住房大数据项目组组长邹林华表示，由于一定范围的波动已经成为市场的常态，因此大部分下降城市的房价变化仍处于平稳下降的区间。如果把时间维度拉长，与房价历史最高点相比，一些城市已经出现了更深层次的价格调整。

　　据纬房指数监测，从各城市历史高点到2020年10月，20个城市房价最高点调整幅度在10%以上，9个城市房价最高点调整幅度在15%以上。降幅最大为46.9%。

　　报告认为，虽然廊坊房价已接近最高点，但考虑到在房价下跌前经历了快速上涨，房价回落属于理性回归的范畴。

　　从各城市房价由涨转跌的时间来看，这些城市出现两类拐点：第一类是2017年上半年前后，以京津冀城市为代表，主要在2017年上半年。由二线城市房地产调控过重引发，已经调整了约三年半。另一类是2018年下半年左右，以三四线城市为主，主要由货币化棚改的退潮引发，调整了大约两年半。

　　报告认为，房价下降的原因比较复杂，要么是宏观环境因素，要么是城市本身供过于求。虽然稳定运行是房地产政策的重要目标，但一定幅度的波动也是市场运行的正常状态。

　　去年9个城市房价涨幅超过10%

　　报告显示，尽管今年受疫情影响，虽然部分城市房价有所下降，但部分城市房价上涨迅速。根据潍坊指数同比监测，2019年10月至2020年10月，9个城市房价年涨幅超过10%。其中一线城市1个，二线城市3个，三四线城市5个。

　　从对房价历史高点的监测来看，城市房地产市场分化更加明显。潍坊指数显示，虽然个别城市的房价已较最高点下跌一半，但另有30个城市的房价可能会超过2018年1月以来的高点。

　　这些房价上涨的城市中，有一些自2016年以来经历了一波上涨，目前正在经历第二波上涨。一些城市仍然是2016年以来第一波上涨后的一部分，或者是在弥补。

　　邹林华认为，房价上涨的原因比较复杂。可能是由于宏观环境因素、城市自身供给不足，或者城市经济基本面显现出重大利好。此外，还有一个相对快速的增长，很难直接确定。例如，相关类似城市的房价快速下跌，但城市的房价却略有上涨。

　　报告中对房价非正常上涨程度的计算表明，四个城市房价与短期正常房价的偏离度均在7%以上，最高城市的偏离率在20%以上。

　　对于这些城市房价上涨的情况，邹林华认为，要多加关注，必要时提前采取合理措施。