孔健岷：合景不激进 越来越多大陆发展商将来港拿地

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　　孔健岷认为，整体上香港的面粉价和面包价之间还有一定空间，而大陆比较热门的城市面粉价和面包价基本上持平，“所以我大胆预测一下，未来可能有越来越多的大陆的发展商来香港拿地。”
　　观点地产网 在联同龙光拿下香港一宗168亿的地皮后，合景泰富领导层首次集体亮相并回复来自关于香港拿地的种种疑问。
　　3月22日，合景泰富主席及执行董事孔健岷、首席财务官及执行董事徐锦添、投资者关系及企业融资总监吴晓怡、财务部副总裁罗兆和、营销及市场部总经理杨欢出席了业绩发布会现场。
　　在近一个月前的2月24日，龙光与合景正式宣布以168.55亿港元投得位于鸭脷洲利南道的住宅地块，刷新了香港单宗地块最高成交总价。而这一次拿地所引起的舆论关注至今仍未消退，关于中资入港投地，以及对香港土地市场的讨论，已经在近期多场业绩会以及公开市场上发酵了许久。
　　业绩会当天，现场媒体多次提及合景及龙光共同拿下的168亿地皮可能面临的挑战，孔健岷及徐景添对此也做出解释，“这宗地块只是规模比较大，但单价并不是最贵的。”
　　为香港拿地“发言”
　　2016年合景的业绩会，被2017年的一宗香港土地抢了风头。资料显示，合景与龙光所摘得的项目位处鸭脷洲利南道，指定作非工业用途，总占地逾12.66万平方呎，可建总楼面逾76万平方呎，可建约1420个单位。
　　而合景泰富彼时以168亿港元拿下地块时，每呎楼面地价约22118港元，高出市场估值近一半。按照两家权益各对半来看，合景需支付的地价达84亿港元，加之楼面价偏高，有观点认为合景激进。
　　孔健岷回应称，合景并不激进，这宗地块的价格其实较合理。而且，孔健岷在会上至少两次提及以下三点优势来回复外界的疑虑：一、地块为全海景，位置比较稀缺;二、项目附近的地铁即将开通了，交通条件是一大利好;三、参与竞拍的财团很多，说明大家确实看好地块的发展。
　　此外，年报数据显示，2016年合景的毛利率及净利润率分别为34.6%及39.0%，这样的利润水平在国内开发商中并不多见。外界的担心是，香港的地王项目是否会拉低合景的整体毛利率。
　　徐锦添回应称，国内的项目利润率很高， 但是鸭脷洲项目比国内的项目还要高。原因一方面是香港的利息成本及税费比国内要低，使得项目的整体利润将比国内更高一点。而且，由于这个项目是在香港，通过销售能够起到对冲的作用，从而减少汇兑损失。
　　此前，评级公司下调对合景泰富的评级，吴晓怡透露，公司近期已与包括惠誉、穆迪、标普在内的三家评级机构联系，前两家均表示会维持肯定的展望评级。而且，合景也与标普于前一日进行了沟通，从沟通情况来看，合景认为标普对其整体战略是表示认可的。
　　据悉，未来鸭脷洲的项目将打造成高端大户型的产品，在客户构成中，大陆买家与香港买家将各占一半。
　　商业助力销售
　　数据显示，在过去几年，合景的销售保持在200亿左右。2014年，合景权益预售总额约为205亿元，同比增长25.9%。2015年，这个数据为202亿元，完成全年目标的89.78%。不过在开发商2016年，合景的销售升至223亿元，完成全年预售目标220亿元的101%。
　　对于这一情况，杨欢解释是“留了一手”。杨欢表示，在去年市场比较好的情况下，合景做了一个选择，即推出了较多比较难销的产品，并通过这种方式使公司的库存基本去化掉了。
　　因此，在政策调控风险比较大的情况下，若在去年便将比较好的产品卖掉的话，合景2017年就更难以应对政策波动。由于留下来更多的高毛利的产品，合景面对调控的灵活度更高。
　　除此，在2017年的政策环境下，为了维持销售的增长，合景也拿出了自己的应对策略，即除了推出高毛利的住宅外，还将通过商业项目的整售来规避政策的风险。合景泰富对观点地产新媒体表示，在2017年280亿的销售目标中，商业部分占比约为30%。
　　在接下来这一年内，预计将要整售的商业项目有上海(楼盘)嘉誉湾、上海环球都会广场、广州(楼盘)星辉广场、成都誉峰、苏州(楼盘)峰汇、北京(楼盘)合景中心等。至于是否在香港发展商业项目，孔健岷表示，还要看市场机会与价格。
　　不过，内地有调控政策，香港也有不少楼市“辣招”。对此，孔健岷认为，整体上香港的面粉价和面包价之间还有一定的空间，而大陆比较热门的城市面粉价和面包价基本上持平，“所以我大胆预测一下，未来可能有越来越多的大陆的发展商来香港拿地。”
　　据悉，2017年，合景泰富预计的拿地金额为230亿元。同时，孔健岷称，今年合景的土地策略会继续审慎。
　　以下为合景泰富地产控股有限公司2016年度业绩发布会现场问答实录：
　　现场提问：第一个问题是，今年合景泰富的派息的增幅是比较高的，这是出于什么考虑?为什么不把资金用做其他的用途，对于后市有什么特别的见解。
　　第二个问题是，今年在土地方面预算是多少?会在哪些地方拿地?
　　第三个问题是，合景在香港拿了一块地，之前合景在大陆也有和港企合作，为什么不选择同香港的开发商合作去投香港的地?是不是因为他们的出价没有那么进取?
　　孔健岷：派息这方面是因为公司希望以后可以维持一个既能让股东满意，又比较合理的派息水平。后市方面，公司的态度是在审慎之余也比较乐观，虽然有政策上的不稳定性，但是整体来讲中国房地产这几年都是健康发展的。所以对后市的看法是，只要我们在拿地方面不会拿错地。上一年公司拿的地也不错，都是在一线、二线城市拿的，今年下半年会推出来。而且，其实整个市场对于合景拿地还是比较正面的评价。
　　土地的预算上，今年的土地策略会审慎一点，可能是在合景原来已发展的城市去深耕，如一线城市和热二线城市。
　　至于合作方，合景对于合作方是很开放的，在大陆也跟很多发展商合作，刚巧这块地我们跟龙当也是经过很周全、审慎的考虑，做了很多的分析之后才达成一同拿地的结果。所以我们的合作是互相信任的，合作愉快。
　　现场提问：合景在大陆做的项目毛利和净利润都是非常好的，如果在香港做这个项目的话，利润是不是可以达到内地的水平?会不会降低整个集团的利润水平。最后，接下来公司在香港是不是还有拿地的打算?又是怎么计划的?
　　徐锦添：国内的项目利润率很高， 但是香港这个项目的利润率也相对比较高，比国内的项目还要高。主要有以下几个原因，一是香港的利息成本比国内相对便宜;二是香港的税比国内的税要少、低，这两个因素使得这个项目的整体利润将比国内更高一点。而且，除了这两个原因之外，由于项目是在香港，回收的是港币，就起到对冲的作用，减少汇兑损失。
　　孔健岷：以后是否继续在香港拿地要看情况，如果有合适的地块也会考虑一下。
　　现场提问：孔主席刚才讲到对今年后市态度比较审慎，是不是与近期内地楼市加紧限购有关系?
　　孔健岷：这个是一定的。政策多了，当然对于销售也有一些挑战，所以公司今年的销售策略是会推出更多的商业写字楼进行整售，因为写字楼不限购，主要在上半年推出。所以这方面对公司的影响不是太大。
　　杨欢：我们上半年增加写字楼的推售，通过写字楼的去化可以弥补政策变动的影响，而我们去年拿的地的，作为新项目就会在下半年推出。
　　现场提问：合景投地的从价格上看是比较进取的，是不是对于香港楼市比较看好?如果来香港发展的话是不是会专注于高端产品，对其他类型的住宅是否有兴趣。另外，刚才是否也会考虑在香港发展商业项目?
　　孔健岷：首先，这块地是全海景的，位置比较稀缺，而且附近的地铁又开通了，交通条件对这块地有很大的利好，所以我不觉得价钱是进取，反而是觉得价格合理。因为从我们前期整体的数据分析结果来看，价格与利润都是比较满意。因为有很多人去竞争，有很多发展商集团去投，也是因为大家都看好这块地。
　　其次我们发现香港四房单位是很稀缺的，占整个市场不超过4%，而合景很适合做这类产品，公司和龙光进行了研究，相信未来项目会以大房为主，比如四房单位这类市场上比较稀缺的这些产品。而且一定是高端产品。
　　商业方面，合景在大陆有很多项目，但是在香港发展商业项目还要看机会与价钱。
　　徐锦添：关于地价的问题，其实这块地的地价是2.2万每平方呎，附近也有一个新的楼盘在卖，价格是是3.1-3.1万每平，所实际上，我们的面粉价还没有高过面包的价钱，所以这不是一个很贵的地，认为地块是地王只是从总价的角度出发。
　　现场提问：今年公司的销售只有223亿，相比去年只有小幅的增长，但是去年国内的市场环境比较好，而且总的看合景这几年的销售增长都不是特别大，请问是什么原因?
　　第二个问题，关于香港地块方面，有一些评级机构觉得合景表现比较激进，可能会降低公司的评级，管理层对于这个情况是怎么看的?
　　杨欢：销售增长方面，去年市场比较好，但合景做了一个选择，使相对难销的产品去化得更多，而不是纯粹地把好的产品放到好的市场上去卖。而且去年我们通过这个动作把公司的很多库存基本去化掉了，所以今年相对而言，公司的灵活度更高。
　　比如在2017年政策风险比较大的情况下，公司可以把去年毛利率较高的写字楼拿出来销售，从而规避今年市场政策的风险。如果在去年比较好的销售环境下把这些产品卖掉的话，今年就更难以应对政策波动。
　　吴晓怡：目前有三家评级机构对我们有公司以及债券的评级，在这次业绩会之前我们都与三家评级机构有过沟通。穆迪和惠誉都已经确认了对我们评级上不会做任何的变更，会保持正常的展望评级。标普之前有出了一个负面的信用观察，即可能会等公司出了业绩之后在三个月内会对公司的全盘数据和战略的进行重新评估。
　　我们昨天是跟标普开过会，整体上我们感觉，标普的分析员在和我们讨论之后，对公司在香港拿地的情况，以及公司整体战略的发展还是认可的。至于数据分析之后他们会做怎样的评判，我们也会继续跟标普保持沟通，而其他两家在评级方面都已经确认了对公司的肯定。
　　现场提问：公司今年土地预算的金额是多少?会不会预留一笔资金放在海外投资，比如在香港拿地?其次香港新拿的项目有没有投资压力?另外，公司对今年内地楼市的看法是什么?公司提到上半年推更多写字楼，是不是预期下半年住宅市场会回到正常的水平?
　　孔健岷：土地预算有多少还需要要看地块适合不适合公司发展，如果的市场确实有很适合公司发展的土地，价格也是很适合的，公司是会考虑的。而且，公司的财务也是很稳健的，所以我们是有条件地去买地，只是今年会稍微审慎一点。公司去年买了很多土地，所以今年我们挑选好一些的城市，选好的、价格合适的土地。土地总的投资大概是在230亿左右。
　　受政策的波动影响，下半年内地的市场会稍微偏紧一点，一方面我们会推出商业项目，另一方面会拿一些符合公司的利润的住宅项目来销售。所以我们对完成全年的目标非常有信心。
　　现场提问：管理层也讲过两万二这个地价不是很贵，但其实这个价超出了市场预期很多，可不可以多解释一下，为什么合景这么看好香港楼市?内地有政策的干预，在香港政府也一样有政策干预，那么为什么对香港比较乐观?公司以一个比较进取的价钱投了之后，其实也有一些批评就是说推高了地价，公司是否觉得这些批评不太公平。
　　孔健岷：这块地有很多家财团入标，其实也几家的报价也是在两万以上，说明大家都看好这块地。我们只能这么说，这次中标的价格上只比他们高出了一点。这宗地块除了有海景、交通方便，第三个公司看好的点是地块的规模。这块地的可售规模七十几万平方呎，而且地块很长，所以在设计上有很多向海的部分，所以长远来看，我们对于这块地的信心是非常足够的。
　　在楼市方面，虽然大陆与香港都有相应的政策，但是整体来讲，我觉得香港面粉和面包价之间还有一定的空间，而大陆好的城市面粉和面包价基本上持平，所以我大胆预测一下，未来可能有越来越多的大陆的发展商来香港拿地。我们来香港也是学习，因为公司第一次在香港开发项目，希望给市场一个惊喜，这个也是合景与龙光两家公司最大的期望。
　　现场提问：在派息方面，公司接下来的派息是不是会维持在净利的四成五或四成四的水平，是出于什么考虑?其次，合景在香港这部分投资额是怎样?合景首次来香港就投了地王，管理层怎么看?
　　孔健岷：派息方面依然是保持，既让股东满意，同时我们也能觉得合理的水平，当然前提是公司的盈利水平较好，现金非常充足的情况下，未来我们也将维持在一个30%-40%比较稳定派息政策。至于地王，其实这是理解上的问题，从总价上，这块地是香港这么多年来最最贵的，但是不代表单价是最贵的，我们希望大家要理解。这宗地只不过规模够比较大，而且这么多家财团入标也说明市场对后市的信心和对这块地的看好。
　　公司预测四房单位之所以稀缺是经过数据验证的，近期很多楼盘都是成对买，再打通。这就证明四房单位，可以联通的单位需求越来越大，平层一定好住过别墅，安全性会更好。至于买家的构成，我们预测是内地买家占五成，香港买家占五成，相信未来也是维持这个水平，可能大陆买家会多一点点，这是一个正常的预测。
　　现场提问：这宗地块是不是要卖到每平四五万或者再高一点的水平。
　　孔健岷：成本上来看，每平是两万五的成本，加上建筑费、财务费用、行政费用、设计费用，成本大概是三万，而周边的项目是卖到三万以上了。而且，我们也认为经济是向好的，合景作为发展商在风险控制方面也是采取一个审慎乐观的态度。