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多目标管理的楼市调控，未来局面如何发展？中国房地产和城市成长之间，有一个“补课”原理。即住宅开发先行，城市配套一般后补。在项目之初，开发商难免借重概念抬高价格，但房价只能托一时不能托一世，如果该城市没有支撑房价的长期、实质利好，那房价会被打回原形。也就是说，这课有补得上的，也有补不上的。 从开发商角度看，他们或是认为其他城市都可以复制在一线城市的成功经验，或是认为一线城市房价太高，风险太大，于是下沉到全国其他城市。但如上所述，总体上是失败的。只不过失败分两种，一是“温水煮青蛙”式的失败，这也是大多数开发商的结局；二是“崩塌式失败”。 以我的家乡，一个三线半的东北工业老城为例。大约10年前，现今全国排名前三的房企就已进入，他们当初认为房价也是会上去的，所以开盘就奔每平米六七千元，但事实证明这是一厢情愿，后来不得不实质性降价。直到10年后的今天，房价才勉强达到他们当年的期望值。 但现在情况有了新变化。一方面，一线城市受到了严厉的调控，使得购房人的目标区域下移。另一方面，部分秉赋优异的二三线城市，其本身价值亦有了长足进步；也就是说，能基本成功复制北上广深成功路径，能撑得住每平米数万元的房价。 因为随着房价基准值不可避免地提高，调控也进入了多目标管理阶段。不仅是经济目标的管理，还是社会情绪的管理。调控目标之间出现了某种微妙关系：楼市不能大涨，亦不能大跌；银行和大型企业需要去杠杆，但整体又不能出系统性金融风险；城市的价值不断提升，应该用更高的房价反映，但又不符合中低收入群体的诉求；而中等收入群体的诉求也不仅是居者有其屋，更希望在资产升值的游戏中分一杯羹，或者至少资产不贬值。
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发表于 2018-7-12 17:55:17
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