北辰贺江川：回笼资金减少及融资收紧拿地只能让步

anjuadmin · 发表于 2017-3-24 16:08:11

　　预计今年销售的下滑也会导致回笼资金减少，再加上国内融资政策的收紧，因此北辰的拿地金额只能做出让步。
　　观点地产网 3月23日，北京北辰实业(601588,股吧)股份有限公司董事长贺江川率财务总监崔薇、副总经理郭川一众全新领导班子出席了北辰实业2016年业绩发布会。会上，贺江川对过去一年的业绩表现做了详细解读，并积极回应了媒体关注的拿地预算问题。
　　与2015年均为两位数的合同金额和销售面积相比，时隔一年的北辰实业销售规模可谓陡增。2016年北辰实业实现合同销售金额和销售面积分别为人民币226亿元(含车位)和155万平方米，同比增长208%和154%。
　　除了销售可圈可点，北辰实业在2016年的拿地战中也表现得颇为亮眼。据了解，2016年北辰实业取得成都、杭州(楼盘)、重庆(楼盘)、宁波(楼盘)、苏州(楼盘)、武汉(楼盘)共14宗土地，新增土地储备约370万平方米。
　　不过，在拿地如此积极的基调下，2017年北辰实业却会大幅下调拿地金额。贺江川回应称，受国内融资政策收紧等因素影响，北辰的拿地金额将从2016年的172亿降至2017年的50~60亿。
　　与此同时，对大家关注的资产结构问题，管理层则表示未来北辰实业实现资金平稳安全没有问题。
　　销售增208%与资产负债率80.96%
　　对比2015年业绩会上定下的销售目标--实现销售面积90万平方米，签订合同销售金额(含车位)118亿元，2016年北辰实业可以说是“超常发挥”。
　　“受可供结算产品增加的影响，2016年北辰营业额有了较大提升，达到98.30亿元。”贺江川在业绩会上欣然宣布。
　　观点地产新媒体查阅北辰实业的业绩公告发现，2016年北辰实业实现营业额98.30亿元，同比上升36.79%;实现合同销售金额226亿元(含车位)和销售面积155万平方米，同比增长208%和154%。发展物业实现开复工面积447万平方米，竣工面积104万平方米。
　　然而年报中的一组数据也引起了观点地产新媒体的关注。2016年北辰实业利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为6.85亿元、5.25亿元和6.01亿元，同比分别下降20.69%、17.43%和1.86%。
　　对于利润下降的原因，贺江川解释称，“各种因素导致了利润下滑。一方面是产品结构的问题，去年入账的大部分都是2013年和2014年的销售项目，这些都是低毛利率的项目。另一方面，随着公司大面积布局重点城市，前期的开发和营销费用也大幅增加。”在发展过程中，北辰希望资金快速回笼，所以部分项目的价格有所让步，贺江川进一步补充道。
　　此外，北辰实业较高的资产负债率也成为业绩会现场“追逐”的焦点。截止2016年12月31日，北辰实业公司负债总额520.92亿元，比上年期末增长46.56%。其中资产负债率达到80.96%，比去年同期上升了5.99个百分点。
　　对此，崔薇回应称，北辰在银行的融资包括开发贷、银行按揭等都在正常进行。“今年年初我们申请注册发行不超过40亿元的中期票据，前段时间通过了不高于20亿的债权融资计划，都是在配合公司的整体经营发展和拿地的需要。”她表示公司现有的资金储备再加上2017年陆续拿到的销售回款，应该可以保证公司的资金平稳安全。
　　据观点地产新媒体了解，就在业绩会的前一天，北辰实业公布，为了进一步拓宽公司融资渠道，改善公司债务结构，补充营运资金，拟向北京(楼盘)金融资产交易所申请发行债权融资计划(非公开定向债务融资)，额度不超过20亿。
　　60亿拿地预算与利润把控
　　除却销售突出以外，去年在土地市场尤为积极的北辰，对今年的拿地计划也做了透露。
　　“近两年北辰的拿地策略是比较连贯的，大部分在二线城市。预计2017年一段时间内也主要会在二线和个别的强三线城市拿地，比如京津冀和长江经济带沿线。”贺江川在业绩会上表示。
　　据年报披露，2016年北辰实业取得成都、杭州、重庆、宁波、苏州、武汉共14宗土地，新增土地储备约370万平方米，权益土地储备约334万平方米，拿地金额达到172亿。其中宁波和重庆是北辰首次进入的二线城市，与贺江川所说的拿地逻辑相吻合。
　　同时贺江川也对销售目标与拿地预算做了回应，“2017年北辰销售目标为200亿，销售面积125万平方米。拿地预算会下降至50-60亿元。”对于这两个比2016年销售额与拿地金都低的目标和预算，贺江川解释称，因为去年大部分可销楼盘已经去化得差不多了，加上政府限价限签的影响，所以预计2017年公司销售会比去年差一些。
　　另外，其表示，预计今年销售的下滑也会导致回笼资金减少，再加上国内融资政策的收紧，因此北辰的拿地金额只能做出让步。
　　与2016年高达172亿的拿地金额相比，今年北辰的预算的确是缩水了。只是随着房地产企业对热点城市以及优质地块的激烈竞争，“面粉比面包贵”已经是趋于常态，由此引发的利润被积压的担忧也随之而来。
　　财务总监崔薇试图消除大家的疑虑，“现在土地价格比较高，可能会吃掉公司很多的利润。但是我们相信通过产品品质的提升，会赋予项目更高的议价能力。”她进一步补充称，2016年北辰规模扩张到二三线城市，受此影响产品毛利率有所下降。不过通过对产品结构的调整，从未来可期的利润、业绩来看，北辰会是持续稳定增长的态势。

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